Nháo nhác chung cư bình dân

Nhà ở thương mại giá rẻ đã lộ rõ sự phân chia đẳng cấp về mức giá, chất lượng. Cơ bản, mức tiền dưới 22 triệu đồng/m2, diện tích 70-90m2, vị trí tiện giao thông vào trung tâm nội thị (dưới 10km) là "khung tiêu chuẩn" được đa phần người có nhu cầu thực hướng tới khi lựa chọn chốn an cư ở Hà Nội.

Trái ngược với cảnh tượng ê hề đủ loại dự án nhà ở nằm dọc trục Tố Hữu, Đại lộ Thăng Long hay QL32, khu vực đường vành đai 2 – 2,5 đang cho thấy một số tổ hợp cháy hàng tới mức…công khai giá chênh. Bất chấp không ít nhược điểm "không thể khắc phục" như mật độ dân cư, quá tải hạ tầng kỹ thuật, Thượng đế vẫn nối nhau tìm về sinh sống.

So về tính cạnh tranh (độ thanh khoản đến từ người mua thực lẫn lực đầu tư khi dự án còn ở thời mới xong móng), những dự án nằm trên trục song song Nguyễn Xiển – Khương Đình – Kim Giang (quận Hoàng Mai) đang là một trong số ít tâm điểm của khách hàng cần nhà ở như cơm ăn, nước uống.

Tiền nào, của nấy

Từ cuối năm 2014 tới nay, giới nhân viên sàn giao dịch BĐS chuyên doanh các sản phẩm chung cư giá rẻ luôn mặc định dự án của Xí nghiệp xây dựng Lai Châu hay Vinaconex2 là "của để dành" mỗi khi thị trường có dấu hiệu chững thanh khoản.

Vừa nói vừa nhắn tin giục khách hàng đặt cọc, Hải Nam (nhân viên một sàn giao dịch ở quận .Hoàng Mai) tếu táo: "Khách đang ngần ngừ chưa xuống tiền vì so sánh giữa VP6 Linh Đàm với dự án Kim Văn – Kim Lũ. Cả hai đều do chủ đầu tư Mường Thanh thực hiện. Điểm khác biệt là lượng thang máy phục vụ dân cư, vị trí xa/gần so với hồ Linh Đàm và câu hỏi nan giải về quá tải hạ tầng. Nhưng em đang tư vấn cho khách vào Kim Văn – Kim Lũ vì giá chênh thấp hơn, phù hợp với túi tiền eo hẹp của người mua..."
 

"Quả ngọt" cho chủ đầu tư lẫn đội quân bán hàng trung gian.

Nhưng giao dịch kiểu "mua nhanh kẻo hết, giá chênh sắp lên" ở quần thể ăn theo hồ Linh Đàm đã và đang âm thầm tiến hành thông qua chợ thứ cấp. Trải nghiệm ở Kim Văn – Kim Lũ một ngày đầu tháng 6, không khí tấp nập ở các cụm nhà đã tấp nập khác hẳn thời gian trước.

Hàng quán, siêu thị rầm rập người qua lại tại chân tòa nhà. 6 thang máy gồng mình phục vụ 40 tầng x 20 căn hộ (đi từ tầng 21,22 để rời tòa nhà mất trung bình 15-30 phút vào giờ cao điểm). Khuôn viên thiên nhiên gần như không có. Hầm để xe thiết kế cho 4.000 xe máy nhưng đang phải oằn mình chứa 6.000 xe….

Loạn giá, béo ai?

"Ăn theo" hạ tầng sẵn có của KĐTM Linh Đàm (điện, đường, trường, trạm), mật độ cây xanh – mặt nước tốt, vị trí nằm sát hồ, VP6 Linh Đàm vì thế cũng có "cớ" để cao giá hơn người anh em Kim Văn – Kim Lũ chỉ cách mình vài trăm mét.

Tuy vậy, dự án này (được ông chủ Mường Thanh mua lại từ Coma18) cũng tồn tại đủ nhược điểm suốt thời gian gần đây. Theo ông Nam, khách hàng đã từ chối "an cư" tại dự án, thiết kế căn hộ thiếu thống nhất, thậm chí đầu thừa đuổi thẹo gây khó chịu về mỹ quan. Nhiều căn hình tam giác, ngũ giác, hình thang, đa giác tạo cảm giác chắp vá, tận dụng triệt để diện tích của chủ đầu tư khi xây dựng án.

Chị Hồng Liên, một cán bộ văn phòng kiêm đầu tư BĐS nhỏ lẻ, sản phẩm VP6 nhìn chung khó "sinh lợi" nếu không nhanh chân "xí" căn đẹp. "Nếu chẳng may vội vã vào tiền căn ban công hướng tây nam, nằm sát đường cao tốc trên cao thì kiểu gì cũng khó sang tên cho người khác. Lý do là tiếng ồn, còi xe của các phương tiện xe tải siêu trọng sẽ tác động trực tiếp tới người sinh sống trong căn hộ" – người này tổng kết.

Với sở thích khám phá cuộc sống chung cư, ông Lý (hiện sinh sống tại Hồ Gươm Plaza) cho hay, mật độ dân cư ở VP6 Linh Đàm quá cao nên hệ quả quá tải thang máy, tiện ích sinh hoạt là điều được báo trước. Đơn cử một chi tiết, 36 tầng x 24 căn x 2-4 người (1 căn hộ) = hơn 2.500 cư dân chung nhau sử dụng 6 thang máy. Chưa hết, cơ cấu dự án chỉ thiết kế 1 tầng hầm để xe…

Lợi thì sẽ lợi, nhưng hại e chẳng tày gang. Dẫu thế, những VP6 Linh Đàm, Kim Văn – Kim Lũ hay mới nhất là HH1-2-3 Linh Đàm (cũng của Xí nghiệp nhà Lai Châu) vẫn thoải mái giá chênh.

Cứ nhìn cái cách cập nhật thông tin sản phẩm – giá chênh mua căn hộ dự án mà một số sàn giao dịch BĐS đang thực hiện mới hay nhu cầu nhà ở giá rẻ của cộng đồng còn cao lắm.

Sàn giao dịch Đại Long là một trong số những "đầu mối" bán hàng chịu khó cung cấp thông tin tới khách hàng nhất. Theo đó, sản phẩm thương hiệu HH Linh Đàm được "báo giá" theo từng ngày, thậm chí từng giờ rất chuyên nghiệp. Mức giá chênh mua căn hộ cũng đa dạng, trải dài từ 120 tới ngót 400 triệu đồng/căn. Trong khi, tổng số tiền bỏ ra để sở hữu căn hộ vào khoảng 800 triệu – 1,4 tỷ đồng.