Chờ một chính sách cởi mở, rõ ràng

Trong khi các loại hình nhà ở, kể cả nhà ở xã hội (NOXH) để bán đã đạt được những thành công nhất định, DN và người dân đều đang trông đợi một chính sách cởi mở, rõ ràng để loại hình nhà ở cho thuê phát triển đúng với vị thế, tiềm năng trên thị trường bất động sản.

Thay đổi tư duy sở hữu

Trong câu chuyện tâm sự của anh Lê Mạnh Cường, anh cho biết, vợ chồng anh nuôi giấc mơ sở hữu một căn hộ đã hàng chục năm nay, nhưng để thành hiện thực, có lẽ phải đến 10 năm tới. Và chắc chắn, không chỉ anh Cường, hàng chục nghìn công nhân viên chức, người lao động trên cả nước đều mong mỏi Nhà nước có chính sách, cơ chế hỗ trợ xây nhà ở giá thấp cho thuê dài hạn nhằm giảm bớt các khó khăn, gánh nặng trong cuộc sống, từ đó mới có điều kiện tích lũy. Đáng chú ý, khi đã có nhiều nhà cho thuê với giá thấp, điều đó cũng góp phần bình ổn giá đối với thị trường nhà cho thuê, tránh trường hợp các chủ nhà tăng giá vô tội vạ như hiện nay.

Thực tế, loại hình nhà cho thuê ở Việt Nam không phải quá mới mẻ. Trong thời kỳ bao cấp, đã xuất hiện loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, đến những năm 90 của thế kỷ trước, hàng loạt dự án nhà cho thuê đều chuyển đổi sang bán, trong khi các luật cũ liên quan đất đai, nhà ở không đặt nặng vấn đề về nhà cho thuê, do vậy nó trở nên lạc hậu so với các loại hình khác. Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng nhận định, quan trọng hơn cả là chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng nhà cho thuê. Các DN e ngại nhất tư duy kiểu cũ, nghĩa là giá cho thuê thấp, nhưng nếu các hộ dân không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, lại không có chế tài bắt buộc họ phải di dời. Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1-7 tới đây đã có bước thay đổi tư duy lớn. Trước đây, thứ tự ưu tiên trong luật cũ về phát triển NOXH là mua - thuê mua và thuê, nhưng hiện nay thứ tự ưu tiên này đã đảo ngược, trở thành thuê - thuê mua và mua. Tâm lý của phần đông người Việt Nam vẫn muốn sở hữu nhà ở, trong khi nguồn lực tài chính còn hạn chế, nên cứ luẩn quẩn với cuộc sống tạm bợ. Nhà nước cần tập trung xây dựng các chính sách xã hội về nhà ở, trong đó NOXH là một thành phần quan trọng trong tổng thể các chính sách có tính chất lâu dài, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp, tái sản xuất sức lao động.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, thị trường nhà cho thuê giá rẻ và nhà bán trả góp trong vòng 20 đến 30 năm là rất lớn. Tuy nhiên, rào cản đối với các DN là Việt Nam chưa có hợp đồng mẫu hay giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn. Người thuê chỉ có quyền ở hay cho thuê lại chứ không được thế chấp ngân hàng như là tài sản của mình, chỉ có chủ đầu tư - người sở hữu căn hộ mới được quyền thế chấp. Theo ông Châu, Luật Nhà ở 2005 sau chín năm triển khai đã phát sinh khá nhiều bất cập như chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh đối với NOXH cho thuê, nhất là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở. Hầu hết các DN chỉ chú trọng đến đầu tư xây dựng nhà để bán, nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi quỹ nhà cho thuê dành cho các đối tượng không đủ khả năng tài chính mua nhà, rất hạn hẹp. Luật cũng chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho DN phát triển NOXH nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng.

Sớm ban hành chính sách về nhà ở cho thuê

Người dân đóng vai trò quan trọng trong phát triển nhà cho thuê. Do vậy, để thúc đẩy phân khúc này, chắc chắn đối tượng là những hộ dân cần phải được quan tâm hơn nữa và các chính sách phát triển nhà cho thuê cũng nên mở rộng và tập trung vào đối tượng này. Ông Nguyễn Văn Thành, chủ một dãy 30 nhà trọ cho công nhân thuê tại đường Dương Đình Hội, phường Phước Long B (quận 9, TP Hồ Chí Minh) cho biết: Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý, phát triển NOXH đã có nhiều cơ chế khuyến khích người dân đầu tư xây dựng nhà cho công nhân thuê, như được vay với lãi suất ưu đãi 5/năm, được giảm thuế thu nhập cá nhân, được tạo điều kiện về quy hoạch, thiết kế,...

Tuy nhiên, để được hưởng những cơ chế ưu đãi này, chủ đầu tư phải xây dựng các khu nhà trọ đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về diện tích, môi trường sống, hạ tầng xã hội,... tức là phải bỏ vốn xây dựng trước rồi mới được hưởng chính sách. Điều này rõ ràng không dễ thực hiện chút nào Ông Thành kiến nghị, nhu cầu nhà lưu trú công nhân tại TP Hồ Chí Minh hiện nay rất lớn, vì thế thành phố cần tiếp tục tạo điều kiện, phổ biến các thủ tục, tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng nhà ở, cũng như quy hoạch chung để người dân và DN có điều kiện tham gia phát triển mô hình NOXH này.

Chị Diệu Linh, chủ một dãy phòng cho thuê tại Vĩnh Tuy (Hà Nội) cho biết, nếu có chính sách ưu đãi cụ thể, chị sẵn sàng vay vốn đầu tư xây dựng khu nhà cho thuê khang trang hơn. Nhưng thực tế, hiện nay chưa có nhiều thông tin về ưu đãi để làm nhà cho thuê, do vậy, dãy nhà 12 phòng của chị vẫn chỉ là những căn phòng cấp bốn tồi tàn, mùa hè nóng nực, còn mùa đông lạnh thấu xương.
 

Dự án căn hộ cho thuê Lê Thành Twin Towers (quận Bình Tân, TP Hồ Chí Minh).

Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng Đỗ Đức Duy khẳng định, quan điểm nhất quán trong chính sách phát triển nhà ở của Bộ Xây dựng là hướng vào đối tượng người dân có thu nhập thấp. Các nước trên thế giới, loại hình nhà ở cho thuê phát triển rất mạnh, nhưng ở nước ta, thay đổi tư duy về sở hữu nhà ở vốn ăn sâu thâm căn cố đế trong mỗi người dân, là điều không phải dễ dàng. Bộ Xây dựng sẽ tính toán xây dựng cơ chế phát triển nhà cho thuê, có nhiều ưu đãi hơn so với nhà ở để bán, từng bước hình thành thị trường nhà ở cho thuê, giúp người dân nghèo có chốn an cư hợp lý.

Theo Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng, các nước trên thế giới không sử dụng gói hỗ trợ phát triển nhà ở như nước ta, họ dành một phần nhất định của ngân sách hằng năm để phát triển NOXH. Các gói hỗ trợ chỉ tập trung vào người dân mua, thuê mua, thuê; DN và các nhà đầu tư phải tự lo nguồn vốn xây dựng. Điều này sẽ tạo cơ sở hình thành cơ chế một giá trong phát triển NOXH nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng.

Còn ở nước ta, các chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho thuê hiện tại mới chỉ ngang bằng như NOXH, do vậy chưa thật sự khuyến khích được người dân và DN đầu tư vào phân khúc này. Đã đến lúc, cần sớm xây dựng, ban hành nghị định riêng về nhà ở cho thuê theo hướng cần tính đúng, tính đủ cho các nhà đầu tư xây dựng nhà cho thuê.

Câu chuyện bắt buộc dành 20% số quỹ đất NOXH để cho thuê, cần được tính toán kỹ, cũng như việc áp giá trong thuê nhà ở để phù hợp với nhà đầu tư. Kinh nghiệm của một số quốc gia cho thấy, Nhà nước làm trước (sử dụng nguồn vốn Nhà nước) và tính toán kỹ đến sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Nhà cho thuê chỉ làm theo tiêu chuẩn về NOXH (khống chế diện tích căn hộ, vật liệu xây dựng phù hợp...). Nhà nước can thiệp thông qua công tác quy hoạch, hỗ trợ về hạ tầng và người dân thông qua lãi suất cho vay. Chẳng hạn, những khu vực gần khu công nghiệp, khu chế xuất, sẽ hướng trọng tâm ưu tiên nhà ở cho thuê, các nơi khác cũng cần hoạch định rõ ràng phần nào để thuê, phần nào thuê mua, phần nào để bán. Nhà nước sử dụng các nguồn thu từ việc miễn giảm thuế đất và các chính sách khác để hỗ trợ trở lại cho người dân thông qua các ưu đãi về lãi suất cho vay tối đa ở mức 1/năm, trả dần trong thời gian dài, nhưng phải bảo đảm hiệu quả, bảo vệ quyền chủ sở hữu hợp pháp cho chủ đầu tư, tránh tư duy cơ chế xin - cho kiểu cũ về phát triển nhà ở.
 

Cần sự hỗ trợ của Nhà nước

Các DN đầu tư xây dựng nhà cho thuê cũng giống như đầu tư vào các dự án bãi đậu xe ngầm, bỏ ra vốn lớn và chậm thu hồi vốn. Loại hình này cần nguồn lực tài chính lớn, vay vốn thời hạn dài, nên Nhà nước phải hỗ trợ thì DN mới làm được. DN không thể nhảy vào phân khúc nhà ở cho thuê được vì lãi suất vay hiện nay còn quá cao (12 đến 13/năm), trong khi lợi nhuận tối đa đem lại chỉ khoảng 7 đến 8%/năm. Ở các nước, họ ưu đãi lãi suất cho vay loại hình này chỉ 1 đến 3%/năm nên việc đầu tư nhà ở cho thuê phát triển mạnh.

NGUYỄN VĂN ĐỰC - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Thành lập quỹ tín thác bất động sản

Để phát triển dự án nhà ở cho thuê, các nước trên thế giới có quỹ tín thác bất động sản (REIT) do cá nhân, tổ chức có tiền nhàn rỗi đầu tư, góp vốn mua cổ phần. Nhiệm vụ của quỹ này là chuyên kinh doanh, mua lại những dự án để cho thuê. Nhà nước khuyến khích quỹ REIT phát triển bằng cách ưu đãi về thuế thu nhập DN... Ở nước ta, rất nên thành lập quỹ này nhằm thúc đẩy phát triển loại hình nhà ở cho thuê.

TS. PHẠM SĨ LIÊM - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam