Siết tín dụng bất động sản: Doanh nghiệp và ngân hàng nào gặp khó?

Giới kinh doanh bất động sản (BĐS) nhấp nhổm như ngồi trên lửa chờ ngày công bố sửa đổi của Thông tư 36 với điểm nhấn là hạn chế dòng vốn ngắn hạn chảy vào BĐS. Nếu doanh nghiệp bị siết tín dụng, ngân hàng thu hẹp dư địa cho vay thì chắc chắn lãi suất cho các khoản vay này sẽ tăng, đẩy giá BĐS tăng theo.
 

Sắp tới, không có chuyện vốn ngân hàng thoải mái chảy vào thị trường BĐS.

Doanh nghiệp, hiệp hội xin nới lỏng

Chia sẻ về vấn đề này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Tập đoàn Cen Group lo lắng, thị trường BĐS sẽ gặp khó và có khả năng tăng giá trong thời gian tới nếu có biến động về chính sách tín dụng. “Đặc biệt với phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ đầu tư nhiều dự án kiểu đó hiện nay đang vay vốn cực kỳ khủng với lãi suất cao, chắc chắn sẽ không trụ lâu được nếu không có thanh khoản tốt”, ông Hưng nói.

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Hoàng Gia Invest Group cho rằng: BĐS là loại hình có vốn hóa rất lớn và ảnh hưởng tới rất nhiều ngành nghề khác như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, xây dựng… Siết tín dụng vào BĐS chắc chắn thị trường sẽ ảnh hưởng nặng nề bởi  BĐS Việt Nam hiện nay chủ yếu dựa vào vốn vay và ngân hàng.

Ông Lê Viết Hải, Tổng Giám đốc Cty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cũng nêu quan điểm: Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không nên đưa ra quy định sửa Thông tư 36. Thị trường BĐS phát triển là dấu hiệu tốt cho nền kinh tế. Nhu cầu về nhà ở tại thành phố lớn chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa và thực sự là nhu cầu rất bức xúc trong nhiều năm nữa…

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho rằng, dự thảo sửa đổi quy định giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% thực chất là hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS. Thứ hai là tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS. Nghĩa là xác định thị trường BĐS nhiều rủi ro hơn. “Điều này kéo theo chi phí vay vốn, chi phí tài chính của doanh nghiệp nặng thêm, lãi suất cao hơn, làm ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi chủ đầu tư”, ông Châu nói.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, tổng dư nợ tín dụng BĐS đang ở mức hợp lý, khoảng 360 đến 380 nghìn tỷ đồng trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là khoảng 4 triệu nghìn tỷ. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng dưới 10%, trong khi đó mức thông thường cần phải áp dụng các biện pháp là khoảng 15%. Ông Nam đánh giá, kênh vốn chủ yếu cho thị trường BĐS hiện nay là tín dụng ngân hàng. “Nếu Thông tư 36 được sửa như dự thảo, điều này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS mà còn tác động xấu đến cả nền kinh tế”, ông Nam nói.

Siết để cảnh báo DN và ngân hàng làm liều

Tuy nhiên, phân tích chi tiết mới đây, Công ty Chứng khoán Bảo Việt  đã chỉ ra: Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 với tâm điểm liên quan việc siết dòng vốn chảy vào BĐS thông qua giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40% của NHTM là động thái giúp giảm thiểu rủi ro, đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống
ngân hàng.

Cũng đề cập việc sửa Thông tư 36, ông Nguyễn Quốc Hùng, Chủ tịch HĐQT Công ty mua bán xử lý nợ xấu (VAMC) nói: “Hệ thống ngân hàng vừa qua đợt khó khăn mới chỉ tạm hồi phục, nay nếu cứ để các ngân hàng thoải mái lấy vốn huy động ngắn hạn đi cho vay dài hạn, rủi ro cao sẽ dễ xảy ra, nên cần cảnh báo”.

Theo ông Hùng, với cách làm này, NHNN chủ yếu chỉ chặn những “anh” nhỏ dùng quá liều vốn ngắn hạn vào BĐS, đồng thời hạn chế những doanh nghiệp BĐS “tay không bắt giặc” hay tham vọng  đầu tư dự án khủng vượt quá năng lực. “Việc để thị trường BĐS phát triển là rất cần thiết nhưng đã đến lúc cần một đơn vị “tổng quản” các dự án BĐS xem khu vực này, thành phố này theo lộ trình này là có bao nhiêu dự án, lộ trình rót vốn nên thế nào chứ không nên để DN BĐS và ngân hàng quan hệ riêng rồi xảy ra tình cảnh chỉ một khu đất quận huyện mà cả chục dự án mọc lên, ngân hàng nào cũng cho vay, anh nào cũng muốn bán hàng rồi cùng ứ hàng, đọng vốn, thế là rất dễ thành nợ xấu…

Nhìn từ góc độ xã hội, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN Chi nhánh TPHCM cũng lưu ý: Thông tư 36 đã nói rõ kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng… nhằm mục đích sinh lợi. Còn với các chương trình nhà ở xã hội, văn bản này không có ảnh hưởng gì.
 

 Theo báo cáo của NHNN, đến cuối tháng 9/2015, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng là 358.377 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,5% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2015). Chánh thanh tra NHNN ông Nguyễn Hữu Nghĩa khẳng định với Tiền Phong, việc NHNN dự kiến sửa đổi Thông tư 36 là có căn cứ nhằm giữ an toàn cho hệ thống đồng thời đảm bảo dòng vốn tín dụng chảy đúng chỗ, hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế.