Bảo lãnh mua nhà trên giấy: Có cũng như không!

Nhiều quy định chưa rõ ràng hoặc khung pháp lý chưa kịp “trám lỗ hổng” bằng các quy định, trong khi thị trường lại không thể đợi pháp lý chặt chẽ, cụ thể mới “chiếu” theo đó mà vận hành.
 

Yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng (NH) trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tư được quy định rất rõ trong Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản. Phía NH Nhà nước cũng đã có Thông tư 07/2015/TT-NHNN ban hành hướng dẫn về bảo lãnh nhà ở dự án.

Uy tín của chủ đầu tư có lẽ cũng là một trong những bảo chứng khiến họ dễ tìm kiếm được NH bảo lãnh cho dự án hơn những DN nhỏ khác.

Nhưng liệu các dự án được bảo chứng của NH có mang tính “hình thức” hay không? Một chuyên gia cho rằng người mua nhà có thể thực thi khảo sát theo đúng thứ tự hướng dẫn mà văn bản NHNN ban hành.

Theo đó, quy trình thực thi, kiểm chứng bao gồm các bước: (i) chủ đầu tư và NH ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, (ii) khi chủ đầu tư nhận được yêu cầu mua, thuê mua nhà cụ thể của từng khách hàng thì sẽ ký hợp đồng mua, thuê mua nhà, (iii) trên cơ sở thỏa thuận cấp bảo lãnh, hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký với khách hàng, NH phát hành cam kết bảo lãnh (dưới hình thức thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh) cho bên nhận bảo lãnh là người mua, thuê mua nhà.

Ghi nhận tại một số sàn giao dịch, nhiều người khách hàng vẫn phản hồi rằng trong quá trình tìm hiểu một số dự án của DN đã công bố được NH bảo lãnh, thì các nhân viên môi giới vẫn không cung cấp được bản sao của thỏa thuận cấp bảo lãnh là thỏa thuận ghi nhận việc NH đồng ý cấp tín dụng dưới hình thức bảo lãnh cho chủ đầu tư đối với dự án liên quan. Có môi giới còn trả lời là không thể có bản sao này để cấp cho khách hàng do NH không bảo lãnh riêng cho từng căn hộ.

Bảo lãnh chỉ là hình thức?

Dù đã có những quy định và hướng dẫn cụ thể, nhưng xoay quanh điều luật vẫn còn rất nhiều vấn đề còn “vênh” với thực tiễn thị trường.

Thứ nhất, quy định này không nói rõ liệu việc không có bảo lãnh do NH phát hành có làm vô hiệu giao dịch bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không.

Cũng không nói rõ các cơ quan quản lý, giám sát thị trường sẽ quản lý các dự án bất động sản thực thi nghĩa vụ này như một nghĩa vụ đơn thuần của chủ đầu tư, hay nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ thì sẽ ảnh hưởng đến hiệu lực của các giao dịch?

Vì lẽ đó mà trên thị trường, khách hàng mua nhà vẫn còn “lớ ngớ” trước thông tin bảo lãnh và chưa đặt nhiều niềm tin vào các dự án đã công bố có bảo lãnh. Cũng như ngược lại, những dự án chưa có bảo lãnh cũng được chủ đầu tư chào bán “rào rào”.

Tại TP HCM, trong năm 2015, thị trường ghi nhận thông tin nhiều chủ đầu tư dự án bắt tay với NH để công bố bảo lãnh tài sản nhà ở hình thành trong tương lai.

Đánh giá cao các thông tin này, song theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM muốn được NH phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào NH hoặc tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm.

Điều này theo ông Châu là khó khả thi vì mỗi dự án có mức đầu tư hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng, DN không thể xoay sở được số tiền lớn như vậy.

Phân tích này cũng khiến thị trường đặt câu hỏi rằng vậy phải chăng những dự án đã được công bố có bảo lãnh, về mặt nào đó, mang tính truyền thông về nghĩa vụ mà chủ đầu tư đã thực hiện, hay nói cách khác mang tính “hình thức” hơn là thực chất?

Doanh nghiệp phá sản, người mua nhà vẫn thiệt?

Hiện tại, NHNN đã công bố 33 tổ chức tín dụng đủ điều kiện bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhiều NH trong số đó, đang có vốn pháp định 3.000 tỷ đồng, tổng tài sản không lớn và cũng vừa mới gán một khối nợ xấu lớn cho VAMC để tạm thời có bảng cân đối tài sản sạch. Nhưng không có nghĩa nợ xấu của các NH đã hoàn toàn được “giải phóng”.

Trong khi để bảo lãnh, tức kế thừa nghĩa vụ của chủ đầu tư nếu có tình huống trật tiến độ chủ đầu tư phá sản xảy ra trước người mua, đối với những dự án địa ốc lên tới cả ngàn tỷ đồng, thì việc kiểm chứng năng lực bảo lãnh của những NH như vậy, cũng là một vấn đề.

Một điểm mà giới phân tích đang đặt câu hỏi là trong trường hợp nếu một NH đồng thời vừa bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, vừa là tổ chức hỗ trợ cung cấp tín dụng cho chủ đầu tư phát triển dự án (đồng nghĩa chủ đầu tư có thể đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cho NH mà ở đây chính là dự án) để vay vốn, vậy nếu chủ đầu tư không thực hiện tiến độ, bàn giao nhà theo cam kết và NH vì bảo lãnh mà phải “ôm show”, thì họ sẽ thanh lý thu hồi tài sản (dự án thế chấp nợ vay), ưu tiên thu hồi nợ cho mình hay ưu tiên thực thi quyền lợi của người mua được bảo lãnh?

Trật tự xử lý tài sản đã được thế chấp và bảo lãnh vì vậy rất cần có sự phân định rõ. Càng cần có quy định rõ bởi ở trường hợp một NH A là tổ chức cấp tín dụng cho chủ đầu tư, nhưng một NH B là tổ chức phát hành chứng thư bảo lãnh dự án cho tài sản hình thành trong tương lai, thì tranh chấp quyền lợi của chủ nợ và của tổ chức phát hành chứng thư bảo lãnh có thể xảy ra.

Những vụ tranh chấp của gần 10 tổ chức tín dụng đối với một kho hàng duy nhất của DN thực tế cũng là chuyện đã từng xảy ra mới đây.

Nếu không có quy định rõ ràng và nếu chiếu theo quy định xử lý tài sản trả nợ của DN phá sản, có thể phần thiệt sẽ nghiêng về người mua nhà. Chưa kể trong trường hợp NH phát chứng thư bảo lãnh bị… phá sản, ai sẽ đứng ra bảo lãnh cho… bảo lãnh của NH?