Bất động sản tăng trưởng nóng, thông tư 36 có làm ảnh hưởng?

Tín dụng bất động sản có bị siết lại và người vay mua nhà sẽ bị ảnh hưởng ra sao khi Ngân hàng Nhà nước sửa đổi thông tư 36? Vốn vào bất động sản sẽ chọn lọc hơn?
 

Các chuyên gia cho rằng việc điều chỉnh dòng tín dụng vào bất động sản là cần thiết nhưng phải đúng lộ trình. Trong ảnh: các dự án bất động sản dọc theo dự án metro tại quận 2, TP.HCM - Ảnh: T.T.D.

Tín dụng bất động sản có bị siết lại và người vay mua nhà sẽ bị ảnh hưởng ra sao khi Ngân hàng Nhà nước sửa đổi thông tư 36?... là những nội dung được thảo luận sôi nổi ở buổi tọa đàm diễn ra tại báo Tuổi Trẻ ngày 3-3.

Nhiều ý kiến cho rằng việc phát đi cảnh báo tại thời điểm này là cần thiết nhằm tránh tình trạng bong bóng bất động sản tái diễn, trong khi ngân hàng (NH) khẳng định không có chuyện siết tín dụng bất động sản.

Người mua nhà 
không bị ảnh hưởng?

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea), thừa nhận thời gian qua thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng trưởng nóng, đặc biệt phân khúc cao cấp có nguy cơ cung vượt cầu.

Tuy nhiên theo ông Châu, thị trường chưa đến mức “bong bóng” nên việc sửa đổi thông tư 36 cần theo lộ trình, tránh việc thị trường bị sốc.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty Lê Thành, thông tin về việc NH Nhà nước sẽ siết tín dụng bất động sản đã tác động đến tâm lý của người mua nhà, khiến họ ngần ngại chưa dám xuống tiền.

“Nếu tình trạng này kéo dài, các công ty bất động sản sẽ phải khuyến mãi, giảm giá để bán được hàng, thậm chí nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng dở dang vì không bán hàng được” - ông Nghĩa nói.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Huyền Anh - phó chánh thanh tra giám sát NH, NH Nhà nước, việc tăng hệ số rủi ro đối với khoản phải đòi là nhằm yêu cầu các NH nâng cao năng lực tài chính, nhưng không ảnh hưởng nhiều và trực tiếp đối với việc cấp tín dụng nói chung, trong đó có bất động sản.

Hơn nữa, quy định này không áp dụng đối với cho vay tiêu dùng, sửa chữa, cải tạo nhà nên không ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu vay mua, xây, sửa chữa nhà.

“Việc sửa đổi, bổ sung thông tư này chỉ nhằm điều chỉnh dòng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh được ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ. Nó không mang ý nghĩa về động thái siết chặt hay nới lỏng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản mà là thông điệp của NH Nhà nước nhằm tăng cường kiểm soát khả năng thanh khoản và rủi ro trong hoạt động cho vay” - ông Anh nhấn mạnh.

Ngoài ra, việc hạ tỉ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn cũng nhằm khuyến khích các NH đẩy mạnh huy động vốn trung dài hạn, qua đó tăng nguồn vốn cho vay trung dài hạn hơn.

Khuyến khích bất động sản 
phát triển lành mạnh

Cũng tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Đình Trung, chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc Công ty CP đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, cho rằng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu nóng lên, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, nên việc điều chỉnh dòng vốn của NH vào lĩnh vực này là hợp lý và kịp thời.

“Khi tín dụng vào bất động sản được kiểm soát tốt hơn, giúp thị trường phát triển bền vững hơn, bản thân các doanh nghiệp cũng sẽ cẩn trọng trong việc cơ cấu sản phẩm trong đầu tư” - ông Trung nhấn mạnh.

Cũng theo ông Trung, với những dự án hiệu quả và chủ đầu tư uy tín, việc nắn dòng vốn tín dụng (nếu có) cũng không bị tác động nhiều.

Tuy nhiên, liệu việc điều chỉnh này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến người mua nhà và có làm chậm lại tiến độ các dự án đang dở dang?

Theo ông Phạm Quốc Thanh - phó tổng giám đốc HDBank, việc sửa đổi thông tư 36 (nếu có) sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà đã ký hợp đồng vay tín dụng với các NH, bởi theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở, một khi các dự án bất động sản được cam kết tài trợ, các NH sẽ thực hiện đúng cam kết, tài trợ đủ nguồn vốn để dự án hoàn tất và giao nhà cho người mua.

“Nếu không, NH sẽ phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với người mua nhà. Do vậy, người mua nhà hoàn toàn có thể yên tâm với các dự án bất động sản đã được các NH tài trợ và bảo lãnh” - ông Thanh nói.

Tuy nhiên, ông Thanh dự báo tốc độ phát triển của thị trường bất động sản có thể chậm lại so với giai đoạn trước đó do nguồn vốn tài trợ từ trực tiếp NH vào các dự án sẽ bị hạn chế.

Ngay cả nguồn vốn huy động từ người mua nhà, phần lớn cũng xuất phát từ tín dụng của NH, cũng sẽ bị suy giảm.

Do đó theo ông Thanh, các chủ đầu tư sẽ tập trung hoàn thành các dự án đã khởi động và đang dang dở để hoàn tất việc giao nhà cho người mua và sẽ phải cân nhắc kỹ hơn đối với việc triển khai các dự án mới.
 

Phòng bệnh hơn chữa bệnh

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, việc “nắn” lại dòng vốn tín dụng là động thái cần thiết để các đối tượng tham gia thị trường bất động sản, trong đó có người mua nhà, điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản của mình bởi thị trường này đang có dấu hiệu cung vượt cầu, đặc biệt phân khúc bất động sản cao cấp.

“Có câu phòng bệnh hơn chữa bệnh, cảnh báo sớm bao giờ cũng tốt hơn chứ nếu để ngã bệnh mới chữa rất mệt” - ông Hiếu nói.

Vốn vào bất động sản tăng mạnh

Thông tin từ NH Nhà nước cho biết năm 2015, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản lên tới 25,68%, cao hơn 8,42% so với tốc độ bình quân đối với nền kinh tế.

Đặc biệt, tín dụng cho vay bất động sản chiếm đến 10,3% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống NH, tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với khả năng thanh khoản của hệ thống bởi cho vay bất động sản chủ yếu là dài hạn, trong khi vốn huy động phần lớn là ngắn hạn.

Do đó, NH Nhà nước cho biết phải điều chỉnh chính sách, quản lý chặt chẽ hơn nhằm tránh nguy cơ ảnh hưởng đến hoạt động của NH.

Tồn kho bất động sản giảm

Trong năm 2015, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tại Hà Nội có khoảng 19.350 giao dịch thành công, tăng 1,7 lần so với cùng năm trước, và con số này tại TP.HCM là 18.700 giao dịch, tăng 1,8 lần.

Đặc biệt, tính đến 20-12-2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn gần 51.000 tỉ đồng, giảm 42% so với cuối năm trước đó.

Trong năm 2016, theo CBRE, tại TP.HCM dự kiến sẽ có 90 dự án chào bán sản phẩm, với hơn 45.000 căn hộ, trong đó nguồn cung sản phẩm căn hộ cao cấp tăng thêm 20% so với năm trước.