Mô hình đa cấp BĐS: Biến tướng khôn lường

“Bạn muốn làm giàu từ bất động sản (BĐS) chỉ trong ba tiếng đồng hồ? Bạn khao khát trở thành triệu phú địa ốc dù đang trắng tay?

Chẳng có gì là không thể khi được các “chuyên gia BĐS số 1 Việt Nam” trực tiếp đào tạo …”  - đó là những quảng cáo đang “ru ngủ” hàng triệu học viên từ Bắc chí Nam trong thời gian gần đây. Theo các chuyên gia BĐS, thực trạng núp bóng kinh doanh đa cấp bằng các khóa học đào tạo dù chưa tác động xấu đến thị trường nhưng với độ phủ sóng dày đặc như hiện nay, khó có thể nói trước được điều gì.

Lợi nhuận 100%/năm?

Trong vai một học viên tham dự buổi thuyết trình “Bí quyết tay trắng sở hữu kinh doanh BĐS” của diễn giả N.M.H - người tự nhận là “nhà đầu tư địa ốc có tỷ lệ thắng 100%”, phóng viên báo Kinh tế & đô thị đã ghi nhận những hành vi có dấu hiệu lừa đảo. Từ phía cuối khán đài, N.M.H xuất hiện bảnh bao trong tiếng reo hò, vỗ tay, tung hô của cả khán phòng như một "vị thánh". Điều thú vị hơn, khi giới thiệu về bản thân, diễn giả này khẳng định: “Tôi là “Thánh” BĐS số 1 Việt Nam. Đa số mọi người chỉ sử dụng một chiến lược, còn tôi sử dụng nhiều chiến lược trong một lần đầu tư BĐS. Đó là chiến lược để tạo ra những triệu phú”.
 

Một buổi đào tạo làm giàu từ BĐS kèm chương trình giới thiệu sản phẩm, mời mua dự án. Ảnh: Gia Tuấn

Để khẳng định vốn hiểu biết của mình về BĐS, N.M.H nhấn mạnh: “Thị trường địa ốc có 4 mùa. Mùa Xuân - mùa của sinh sôi nảy nở, mùa Hè của sự bùng nổ, mùa Thu cho thoái trào, và mùa Đông là thời điểm đóng băng. Nắm được quy luật 4 mùa như thế, bất cứ ai đầu tư vào BĐS cũng không bao giờ thất bại”.

Xen kẽ giữa hàng loạt thông tin đánh bóng tên tuổi, N.M.H còn liên tục kêu gọi học viên đầu tư vốn vào một số dự án BĐS thuộc phân khúc nghỉ dưỡng, du lịch tại các địa bàn như Quảng Ninh, Vũng Tàu… do công ty trực tiếp phân phối với mức giá thấp hơn các sản phẩm cùng khu vực (dao động từ 2 - 3 tỷ đồng) nhưng lợi nhuận cam kết trên 14%/năm. Trong khi vào thời điểm hiện tại, gửi lãi suất ngân hàng, cao nhất cũng khoảng 6%/năm nên nhiều học viên chỉ với một khóa học (kéo dài 2 ngày) đã xuống tiền đầu tư. Đặc biệt, nếu giới thiệu dự án thành công với người khác, sẽ hưởng thêm mức chiết khấu 10% giá trị hợp đồng.

Trao đổi với phóng viên, anh K. một nhà đầu tư chia sẻ: “Những sản phẩm BĐS này chủ yếu là hàng tồn, có vị trí xa, ít được thị trường biết đến. Chu kỳ sản phẩm chỉ duy trì trong khoảng thời gian đào tạo. Chính vì vậy phải lướt sóng ngay trong khóa học. Đầu buổi đăng ký mua thì phải bán ngay cho các học viên khác trước khi khóa học kết thúc để hưởng tiền chênh”.

Cùng một “chiêu thức”, hội thảo “Bí quyết kinh doanh nhà cho thuê” của V.P.N.H (Công ty CP Đào tạo Big Success) được tổ chức rầm rộ không khác gì các buổi bán hàng đa cấp. Người của công ty khi thì cài cắm vào các học viên mới để khuấy động không khí, lúc lại giả danh học viên cũ chia sẻ thành công. Anh S. “học viên cũ” - Chủ DN Xuất khẩu lao động ở Hà Nội cho biết : “Sau một tuần học từ V.P.N.H, tôi đã triển khai mô hình thuê - cho thuê với một căn nhà 16 phòng khép kín, 7 tầng. Và sau hai tuần cho thuê, tôi đã lấp đầy với tỷ suất lợi nhuận 100%/ năm”.

Lợi dụng kẽ hở luật pháp

Chuyên gia truyền thông Hà Anh Tuấn: “Để một học viên có thể hành nghề kinh doanh BĐS (chưa bàn đến việc làm giàu) đòi hỏi một thời gian nhất định để bồi đắp kiến thức sơ đẳng về lĩnh vực đặc thù này chứ không thể trong 2 - 3 ngày. Đánh trúng khát vọng làm giàu nhanh chóng của số đông, các DN tìm cách cho học viên chứng kiến câu chuyện thành công của 5% nhân sự thay vì nhìn thấy nỗi cay đắng của 95% nạn nhân".

Theo phân tích của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Công ty Luật SBLAW, qua theo dõi các phương tiện thông tin đại chúng và quan sát hoạt động thực tế, có thể thấy hiện nay, một số DN BĐS đang áp dụng các “chiêu trò” trong mô hình kinh doanh đa cấp vào việc phân phối BĐS. Hoạt động tài chính hoặc sản phẩm BĐS chỉ là “bình phong” bởi những người tham gia hoạt động đa cấp về BĐS phần lớn ít quan tâm tới sản phẩm mà chỉ chú ý tới việc lôi kéo được nhiều người chơi vào hệ thống để hưởng hoa hồng.

Nghị định về quản lý bán hàng đa cấp quy định:  “… mọi loại hình dịch vụ hoặc các loại hình kinh doanh khác không phải là mua bán hàng hóa, không được tiến hành kinh doanh theo phương thức đa cấp…”. Việc phân phối BĐS phải căn cứ vào các quy định của Luật Kinh doanh BĐS, kể cả khi các chủ đầu tư muốn xin giấy phép kinh doanh đa cấp cho sản phẩm BĐS thì các cơ quan chức năng cũng không cấp phép.

Trong trường hợp, các DN BĐS áp dụng mô hình đa cấp vào kinh doanh BĐS, cơ quan chức năng có thể áp dụng quy định tại Nghị định 124/ 2015/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hang giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, theo đó phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với thương nhân bán hàng đa cấp không thực hiện đúng quy định về đối tượng kinh doanh theo phương thức đa cấp. Bên cạnh đó, nếu các chủ đầu tư khi huy động vốn hoặc bán sản phẩm BĐS theo mô hình đa cấp mà có dấu hiệu lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì còn phải chịu các chế tài về hình sự. “Hiện nay, quy định của các văn bản pháp luật liên quan về vấn đề này chưa rõ ràng, rất cần các cơ quan chức năng xem xét, nghiên cứu và đưa vào văn bản luật các quy định điều chỉnh, cấm hay không cấm các hoạt động này. Do đó, người mua nhà cần hết sức tỉnh táo, không nên tham gia và tiến hành giao dịch BĐS khi có những dấu hiệu nêu trên” - Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh.

 

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, TS Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế cho biết, sản phẩm BĐS là tài sản đặc thù, có giá trị lớn, việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng cần được nhà đầu tư và người mua xem xét một cách kỹ lưỡng về giá trị sản phẩm, khả năng sinh lời và đặc biệt là vấn đề pháp lý của sản phẩm. Ví dụ, để một sản phẩm BĐS có thể giao dịch được trên thị trường, chủ đầu tư cần phải đáp ứng hàng loạt các điều kiện theo Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành về bán hàng đa cấp, BĐS không thuộc diện được phân phối theo hình thức đa cấp, việc kinh doanh BĐS phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Vì vậy, với việc áp dụng mô hình đa cấp để phân phối dự án BĐS chứa đựng nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và người mua nhà, vì khi tham gia các buổi hội thảo này, đôi khi người mua nhà bị “mắc lừa” bởi các mẹo của nhà tổ chức, quyết định mua sản phẩm mà chưa xem xét thấu đáo về yếu tố kinh tế và pháp lý.