Phân lộ 50-80m2/nền, cần bước đệm cho vùng ven?

Từ thực tế việc phân lô hộ lẻ tràn lan tại các quận, huyện vùng ven TP.HCM, báo Tuổi Trẻ tổ chức bàn tròn “Phân lô hộ lẻ - thực trạng và giải pháp” với sự tham dự của các nhà quản lý, chuyên gia quy hoạch... để bàn về vấn đề này.
 

Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Hiếu, Đại học Việt - Đức - Ảnh: Hữu Khoa

* Trong tương lai, những khu dân cư phân lô này sẽ để lại hậu quả gì cho cư dân và đô thị?

TS Nguyễn Ngọc Hiếu (giảng viên Trường ĐH Việt - Đức, tỉnh Bình Dương) nhìn nhận: Việc chia lô 50-80m2/nền đất chỉ áp dụng cho mô hình đất xen cài với diện tích từ 500-1.000m2 trong khu dân cư.

Nếu làm quy mô lớn, xẻ đất nhỏ ra làm thì sẽ dẫn tới thiếu hụt lớn về tiện ích (một khu dân cư mới khoảng 2.000-3.000 dân, tương đương với 700 hộ nền phải bố trí tiện ích công cộng như trường mẫu giáo, tiểu học, công viên và chợ).

Việc phân lô hộ lẻ quy mô lớn có nguy cơ hình thành những khu nhà ở dưới chuẩn, tiềm ẩn tắc nghẽn giao thông, ngập nước, quá tải về hạ tầng xã hội...

Vài năm đầu người mua chưa nhìn thấy rủi ro nhưng sau đó khi dân ở đông, tắc nghẽn giao thông, trẻ con phải đi học xa trái tuyến, chi phí tốn kém vì tôn nền... thì dân mới thấy các khu này phát triển không bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM): Cái khổ nhất là chi phí để nâng cấp hạ tầng của các khu vực này cho đồng bộ với hạ tầng chung của TP. Lúc đó, người bán đất đã đi mất, ai sẽ bỏ tiền ra nâng cấp hạ tầng, người dân tại chỗ hay Nhà nước?

Ông Nguyễn Thanh Toàn (phó giám đốc Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.HCM): Tôi cũng đồng tình với ông Châu là việc giải quyết cái hậu cho các khu vực này rất khó khăn, người đầu tư đã đi rồi thì hạ tầng ai làm.

Thực tế thì tất cả các lô đất đều có một doanh nghiệp đứng sau lưng đầu tư làm đường để phân lô, tách thửa, hạ tầng hoàn toàn không tuân thủ hạ tầng của quy hoạch phân khu 1/2000, không kết nối được.

* Nhà nước có nên “hạ chuẩn” khu dân cư để có nền đất giá thành rẻ hơn hiện tại, đến gần với nhu cầu của người dân hơn?
 

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - Ảnh: Hữu Khoa

Ông Lê Hoàng Châu: Giữa nhu cầu hiện tại là những khu phân lô hộ lẻ và tiêu chuẩn hạ tầng khu dân cư của Nhà nước bây giờ có một khoảng cách khá lớn, nên cần có một nấc chuẩn trung gian để làm cầu nối.

Nhà nước nên hạ chuẩn về hạ tầng khu dân cư ở một số khu vực để đáp ứng nhu cầu trước mắt của bộ phận người dân có thu nhập thấp. Thời gian sau, khi mặt bằng kinh tế - xã hội phát triển hơn thì những khu nhà này sẽ không còn ai cần nữa, nhà đầu tư hoặc Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng những nhà ở khác với chuẩn cao hơn.

Ở các nước, chính quyền làm quy hoạch đô thị cho một thế hệ, khoảng 25-30 năm, rồi sau đó họ chỉnh trang lại.

Ông Nguyễn Thanh Toàn: Tôi đồng tình với quan điểm làm những khu vực quy hoạch với chuẩn thấp hơn một chút. Chấp nhận một giai đoạn quá độ, nhà nhỏ, chuẩn thấp, tiêu chuẩn chừng mực, giữ quy hoạch khung. Cách làm này người ta gọi là quy hoạch cắt lớp.

* Giải pháp, mô hình cụ thể cho những “khu đô thị trung gian” này như thế nào?
 

Ông Nguyễn Thanh Toàn, phó giám đốc Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.HCM - Ảnh: Hữu Khoa

Ông Nguyễn Thanh Toàn: TP.HCM đang xây dựng chương trình phát triển đô thị, theo đó các quận, huyện xác định các khu vực phát triển đô thị trên cơ sở quy hoạch chung và quy hoạch phân khu và có lộ trình, kế hoạch, thời gian thực hiện với dự án nào ưu tiên, nguồn lực ở đâu để thực hiện...

Với chương trình này, mỗi quận hoặc mỗi cụm quận gần nhau dành ra một khu vực để phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, chỉ giữ lại khung quy hoạch chung, còn những tiêu chuẩn khác chấp nhận thấp hơn chuẩn chung để có nhà hoặc đất giá thành rẻ cho người có thu nhập thấp.

Nhà nước sẽ làm “mồi” bằng cách đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chương trình phát triển đô thị này đang được Viện Nghiên cứu phát triển TP lập đề cương.

Một giải pháp để kiểm soát hạ tầng trước mắt là UBND các quận, huyện căn cứ vào quy hoạch phân khu 1/2000 để lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho những khu vực còn đất trống, nhà vườn nhiều. Sau đó mời doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Doanh nghiệp làm hạ tầng, người dân được quyền góp đất của mình cho doanh nghiệp để lấy lại đất đã được quy hoạch. Các nhóm nhà ở chỉ có sân chơi, vườn hoa phục vụ cho nhóm ở, có đường điện, kết nối hạ tầng, không có trường học, trung tâm thương mại...

Như vậy, giá thành đất ở sẽ vừa túi tiền của người dân, quy mô xây dựng cũng tự do. Tôi sẽ báo cáo đề xuất này với UBND TP trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi đồng ý việc từng quận, huyện có một khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp (nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá thấp). Những khu vực này được phép xây dựng với tiêu chuẩn thấp hơn chuẩn chung hiện tại về quy mô công trình, chiều cao, mật độ xây dựng.

Chính sách này hiện đã có tiền lệ từ việc xây dựng mới chung cư cũ, hoặc ở các dự án chỉnh trang đô thị trong khu nội thành. Bên cạnh đó, TP cần khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp. Hiện đã có doanh nghiệp được xây dựng nhà cho thuê với 19m2/căn hộ, phù hợp quy hoạch, đầy đủ hạ tầng.

TS Nguyễn Ngọc Hiếu: Việc phát triển vùng ven ở các nước có nhiều mô hình. Theo tôi, mô hình phù hợp cho vùng ven TP.HCM là mô hình phát triển đồng thuận của những người dân có đất sử dụng công cụ gom đất và tái điều chỉnh đất đai.

Mô hình này đảm bảo phát triển theo quy hoạch thông qua một đồ án quy hoạch và dự án được phê duyệt bởi Nhà nước. Chủ đầu tư có thể là một tổ chức hình thành riêng để đại diện cộng đồng hay một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã có nhận ủy thác. Chủ đầu tư sẽ thuê tư vấn thiết kế và thỏa thuận đảm bảo yêu cầu về quy hoạch và cùng với cộng đồng sẽ giám sát quá trình xây dựng.

Người dân được nhận lại diện tích đất đã có hạ tầng theo tỉ lệ giá trị (hoặc diện tích đất) đã góp cho dự án.

Theo tính toán sơ bộ, người dân có thể nhận lại 30-40% diện tích đất ở khi góp đất nông nghiệp nếu giá trị đất tăng lên trên ba lần sau khi cải tạo. Dự án sẽ dành khoảng 50% diện tích đất để dành làm không gian công cộng và đầu tư cho các tiện ích. Phần chi cho thỏa thuận, tư vấn, và quản lý tài chính chỉ 10-20% diện tích đất.

Giá đất ở các dự án này sẽ rẻ hơn so với các dự án do các chủ đầu tư đứng ra làm bởi không tốn chi phí bồi thường, tái định cư, giảm tối đa lãi suất ngân hàng, không phải trả lợi nhuận 30-40% cho doanh nghiệp đầu tư và thường được hỗ trợ từ Nhà nước về hạ tầng, thuế và lệ phí.

Cách làm này thỏa mãn các điều kiện về đấu nối hạ tầng, quy hoạch và đặc biệt là thỏa mãn được nhu cầu đất ở giá thấp của người dân tại các khu vực chủ đầu tư lô lớn không mặn mà và Nhà nước không thể kham được chi phí đầu tư cho tất cả các khu vực ở ven đô.

Theo thống kê hiện có 25 nước trên thế giới (trên một nửa dân số thế giới) đã thể chế hóa mô hình phát triển đô thị theo cách này dưới một số tên gọi khác nhau. Một số quốc gia thành công như Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Thổ Nhĩ Kỳ, Ấn độ.

Thách thức của cách làm này là khó đạt được 100% đồng thuận và quá trình thương lượng thường kéo dài nên Nhà nước phải hỗ trợ về kỹ thuật và chính trị để đảm bảo thực hiện thỏa thuận (thường chỉ cần trên 70% người dân/diện tích đất đồng tình với phương án phát triển là có thể áp dụng cưỡng chế).

Cách làm này là một bước đệm trung gian giữa khu dân cư tự phát và dự án bài bản. Tuy nhiên, nó cũng đòi hỏi chính quyền địa phương phải có những người rất tâm huyết, quyết tâm làm thì mới ra vì thực tế hiện tại chưa có, những văn bản pháp lý, hành lang cho việc này chưa ban hành.
 

Trách nhiệm thuộc về ai?

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng trách nhiệm để phát sinh tràn lan những khu phân lô hộ lẻ trước hết thuộc về chính quyền địa phương. Ngoài việc quản lý quy hoạch, thực hiện các quy định của Nhà nước thì địa phương phải quản lý, theo dõi nếu thấy quy định bất hợp lý so với thực tế thì phải đề xuất UBND TP sửa đổi.

Theo ông Nguyễn Thanh Toàn, UBND TP chỉ đạo các quận, huyện rằng mục tiêu của quyết định 19 và quyết định 33 về diện tích tối thiểu để tách thửa chỉ giải quyết cho các gia đình có đông con, tách thửa để giải quyết chỗ ở cho con, chứ không phải chia đường xương cá để phân lô bán đất.

Nhưng câu chữ trong quyết định 33 không ghi điều này. UBND các quận, huyện cho rằng quyết định 33 không nói rõ giới hạn tách thửa, không cấm dân tách thửa kinh doanh, không quy định được tách thửa bao nhiêu lần... Vì vậy UBND quận không có lý do từ chối yêu cầu của dân. “Tôi đã báo cáo UBND TP và đề xuất sửa quyết định này theo hướng phải lập quy hoạch 1/500 cho các khu vực để quản lý” - ông Toàn nói.

Còn TS Nguyễn Ngọc Hiếu nhận định lỗi này có nguyên nhân từ tầm nhìn ngắn hạn của người dân cần chỗ ở, nhà quản lý kém, giá đất trong dự án chính thức quá cao...

“Khi các thửa đất đã được chia ra và trình lên, ai cũng nghĩ rằng sẽ có các dự án khác lo cho tiện ích của dân cư để thỏa mãn quy hoạch phân khu 1/2000 nên cứ ký. Mỗi hồ sơ như một chung nước lã trong cuộc chơi các cụ góp rượu và kết cục là tất cả 
cùng uống nước lã”.