Nhà giá rẻ cung chưa đủ cầu

Từ đầu năm đến nay, trên địa bàn TPHCM hàng loạt dự án được công bố ra thị trường. Tuy nhiên so với phân khúc trung - cao cấp, lượng cung nhà giá rẻ dường như không đáp ứng được lượng cầu còn quá lớn tại đô thị có dân số lớn nhất nước.

Cung không đủ cầu

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), thị trường BĐS đang tiếp tục đà hồi phục trên tất cả phân khúc. Trong đó sản phẩm nhà ở có quy mô vừa và nhỏ (căn hộ 1-2 phòng ngủ) với giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ đang là phân khúc phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng, đặc biệt người có thu nhập trung bình và thấp.

Những công ty tham gia đầu tư dự án nhà giá rẻ và hợp tác cung ứng sản phẩm ra thị trường có thể kể đến như Novaland,  Hưng Thịnh, Nam Long, Đất Xanh, Lê Thành, Phúc Lộc Thọ, Phúc Khang, Khang Điền, Danh Khôi, Thanh Yến Land, Hoàng Anh Sài Gòn… Những đơn vị này đã cung ứng cho thị trường nhiều dự án chất lượng cao, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người tiêu dùng.

Từ đầu năm đến nay, trên địa bàn TP cũng đã có khoảng 12.000 căn hộ giá rẻ được các doanh nghiệp đưa ra thị trường (dự án NoXH, dự án NoTM chuyển đổi sang NoXH). Các dự án nhà giá rẻ chủ yếu được phát triển ở các quận, huyện cách trung tâm TP 10km trở lại, diện tích trung bình 50-60m2, giá thành dao động 13-15 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long, cho rằng giá BĐS hiện nay đang ở đáy của thị trường và các chủ đầu tư, ngân hàng đưa ra nhiều ưu đãi tốt nhất dành cho người mua nhà. Theo đó, những gia đình có thu nhập khoảng 8-10 triệu đồng/tháng hoàn toàn có thể mua 1 căn nhà trả góp.

Đơn cử, tại Ehome 3 của Nam Long, tiền trả góp hàng tháng là 8 triệu đồng cho căn nhà khoảng 1 tỷ đồng, diện tích 63m2. Tại Ehome 4, tiền trả góp hàng tháng 4-5 triệu đồng cho căn nhà 475 triệu đồng, 40m2.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hung Thinh Land cũng cho biết hấp lực của loại hình căn hộ giá rẻ tại TPHCM rất mạnh. Những dự án do Hung Thinh phát triển tại quận 7, Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp… có giá dưới 1-1,3 tỷ đồng/căn, chỉ 1-2 tháng công bố ra thị trường đã bán hết. Tại các dự án Melody Residences (quận Tân Phú), Florita (quận 7), 8X Rainbow (quận Bình Tân), tính từ đầu năm đến nay, Hung Thinh đã tiêu thụ được khoảng 3.500 sản phẩm.

Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cho biết đến nay TP đã chấp thuận chủ trương điều chỉnh cơ cấu căn hộ đối với 19 dự án, xin điều chỉnh từ nhà ở thương mại (NoTM) sang làm nhà ở xã hội (NoXH); chuyển đổi căn hộ có diện tích lớn thành diện tích nhỏ bao gồm 7 dự án chuyển đổi từ NoTM sang NoXH với 3.033 căn và 12 dự án điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ với 8.326/11.359 căn. Các dự án sau khi được điều chỉnh chia nhỏ căn hộ đã bán 5.771 căn/11.359 căn.

Thị trường dễ bị méo mó

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, phân khúc nhà giá rẻ vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu, chỉ chiếm khoảng 1/5 tổng lượng hàng hóa được công bố trên thị trường. Cùng với xu hướng phục hồi của thị trường BĐS, nguồn cung căn hộ tại TPHCM đang có sự phân hóa, chuyển dịch mạnh mẽ sang phân khúc trung - khá (trị giá từ 2 tỷ đồng/căn trở lên).

Nguồn cung nhà giá rẻ giảm còn do đầu tư vào các dự án nhà giá rẻ không còn hấp dẫn như trước vì lợi nhuận ít. Bên cạnh đó, từ khi thị trường BĐS bắt đầu hồi phục giữa năm 2014 đến nay, thanh khoản cải thiện đáng kể ở phân khúc nhà ở trung - cao cấp, khiến doanh nghiệp không còn mặn mà với nhà ở giá rẻ.

Theo lãnh đạo một sàn giao dịch tại quận 2, căn hộ giá rẻ đang bước vào giai đoạn sụt giảm nguồn cung trầm trọng. Trên địa bàn quận 2, ngoài các dự án NoXH, tái định cư, hầu như rất ít sản phẩm dự án NoTM giá rẻ. Muốn mua căn hộ giá rẻ phải chịu khó đi xa hơn về quận Bình Tân, Tân Phú, quận 9, Thủ Đức huyện Bình Chánh hay Hóc Môn. Hơn nữa, hàng loạt dự án cao cấp trùm mền từ nhiều năm trước nay đã tái khởi động, rầm rộ công bố ra thị trường khiến sự chênh lệch nguồn cung giữa phân khúc nhà giá rẻ và cao cấp càng thêm lớn.
 

Một dự án nhà giá rẻ tại Thủ Đức do Thanh Yến Land phân phối. Ảnh: MINH TUẤN

CTCP Đầu tư Xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới (Tecco) từng phát triển 2 dự án nhà giá rẻ là Tecco Linh Đông (quận Thủ Đức) và Tecco Green Nest (quận 12). Các dự án căn hộ này có giá bán dưới 1 tỷ đồng/căn nên được thị trường đón nhận khá tốt. Tuy nhiên, sau thành công này, Tecco đang rục rịch triển khai một số dự án cao cấp hơn, có vị trí đắc địa tại quận Bình Thạnh và Thủ Đức. Trong đó, có dự án căn hộ nằm trên đường Nguyễn Thiện Thuật (quận Bình Thạnh), nếu công bố sản phẩm ra thị trường vào cuối năm nay giá thành có thể xấp xỉ 30 triệu đồng/m2.

Theo một chuyên gia BĐS, nhà giá rẻ là phân khúc chủ lực trên thị trường, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. “Những năm trước, phân khúc nhà giá rẻ chiếm khoảng 90%, nhưng thời gian gần đây tỷ trọng đã giảm xuống do có sự chuyển dịch từ nhà giá rẻ lên nhà ở trung - cao cấp. Căn hộ giá bình dân đang ít đi, trong khi căn hộ cao cấp tràn ngập thị trường, nếu không được hấp thụ có thể rất nguy hại và làm méo mó thị trường” - vị chuyên gia này bày tỏ.