Năm 2015 - Bất động sản hồi phục ấn tượng

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2015 ghi nhận những tác động tích cực của Luật và quy định dành riêng cho bất động sản. Thị trường nhà đất ấm lên, lượng tồn kho giảm, thanh khoản tốt. Dự báo, năm 2016 thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi và phát triển mạnh mẽ hơn.

Đón yếu tố thuận lợi

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhận định: thị trường bất động sản Việt Nam trải qua thời gian phát triển mất cân đối (giai đoạn 2008-2013). Có giai đoạn bất động sản phát triển quá nóng khiến xảy ra tình trạng “bong bóng” trong giao dịch, đến khi mất khả năng kiểm soát thị trường thì lâm vào tình trạng không có giao dịch. Bắt đầu từ 2014, thị trường bắt đầu có dấu hiệu ấm lại với lượng giao dịch tăng tại 2 thị trường lớn là Hà Nội - TPHCM. Năm 2015, Luật và quy định mới đây dành riêng cho thị trường BĐS được điều chỉnh mạnh mẽ với nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp. Luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam tạo một cú hích lớn cho thị trường, chính sách nới lỏng lãi suất cho vay mua nhà cũng kích thích sự quan tâm của thị trường trở lại vào bất động sản. Ngoài ra, việc Việt Nam liên tục ký kết các hiệp định FTA, TPP, tăng kết nối với thị trường quốc tế, việc phát triển mạnh mẽ hạ tầng giao thông cũng tác động tích cực đến thị trường. Có thể nói, bất động sản trong nước đã tìm thấy đầy đủ các yếu tố thiên thời - địa lợi - nhân hòa và tận dụng các cơ hội này để có bước phục hồi mạnh mẽ.

Năm 2015 cũng chứng kiến các quỹ đầu tư và công ty nước ngoài mạnh tay đổ vốn vào thị trường BĐS thông qua các hình thức mua bán dự án, đầu tư góp. Năm 2015, đầu tư kinh doanh BĐS đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư FDI với 19 dự án đầu tư mới và 7 dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 1,81 tỷ USD.

Nhờ sự ổn định của thị trường, lượng giá trị tồn kho bất động sản cả 2 thị trường lớn giảm mạnh. Theo số liệu từ Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 56.286 tỷ đồng, so với quý I/2013 giảm 72.262 tỷ đồng, tương đương giảm 56,21%; so với tháng 12/2013 giảm 38.172 tỷ đồng, giảm 40,41%; so với thời điểm 20/9/2015 giảm 3.109 tỷ đồng. Thị trường BĐS sôi động hơn vào thời điểm cuối năm với hàng loạt dự án được tung ra thị trường sẽ kéo lượng tồn kho tiếp tục giảm mạnh.
 

Từ năm 2014, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu ấm lại với lượng giao dịch tăng tại 2 thị trường lớn là Hà Nội - TPHCM.

Dự án cao cấp là điểm nổi bật năm 2015

Thị trường địa ốc những năm qua đã có sự chuyển dịch mạnh mẽ giữa các phân khúc của căn hộ. Những năm 2008 – 2012, phân khúc bình dân, nhà giá rẻ chiếm ưu thế thì sang 2013, tỷ trọng phân này giảm mạnh. Cụ thể, tại TPHCM, phân khúc bình dân giảm từ 46% (năm 2012) xuống còn 26% (năm 2015); Hà Nội giảm từ 84% xuống còn 28%. Phân khúc cao cấp gia tăng mạnh mẽ, từ 16% lên 36% tại TPHCM, từ 4% lên 29% tại Hà Nội, tính theo cùng thời kỳ.

Theo ghi nhận, tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ cao, hấp dẫn nhà đầu tư BĐS. Trung bình, tỉ suất lợi nhuận gộp cho thuê ở căn hộ cao cấp tại quận 7 và quận 2 năm 2012 lần lượt là 7,4% và 7,8% thì sang quý 2/2015 đã tăng lên 7,8% và 8,05%. So sánh với một số nước trong khu vực, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Tp.HCM cao hơn cả Bangkok, Hong Kong, Singapore. Phần lớn sản phẩm cho thuê tốt trên thị trường tập trung vào các dự án cao cấp, với giá bán từ 1.500 USD/m2 đến 3.000 USD/m2.

Tuy nhiên, chính điều này đang gây nguy cơ mất cân đối cung – cầu trong giao dịch bất động sản. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn - Công ty TNHH CBRE (Việt Nam), cho rằng cơ cấu dân số trẻ của Việt Nam đang tạo nên nguồn cầu lớn về nhà ở. Khảo sát cho thấy 80% hộ gia đình tại TP.HCM và 81% ở Hà Nội có thu nhập bình quân hàng tháng dưới 15 triệu đồng (khoảng 700 USD mỗi tháng). Trong khi đó, mức giá nhà ở trung bình tại Hà Nội cao gấp 25 lần thu nhập và 15 lần tại Tp.HCM, khiến nhiều gia đình trẻ khó tiếp cận nhà ở. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá: với thu nhập và mức sống của người dân hiện nay, cơ cấu sản phẩm nhà ở nên là 70% căn hộ trung bình, giá bán dưới 700 triệu đồng, thậm chí phải khuyến khích những căn hộ nhỏ có giá vài trăm triệu đồng; phần còn lại mới là phân khúc trung cấp và cao cấp.

Bất động sản nghỉ dưỡng bứt phá

Năm 2015 chứng kiến sự ồ ạt đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Chỉ tính riêng Phú Quốc, khoảng 200 dự án, vốn đăng ký hơn 180.000 tỷ đồng đang biến nơi đây thành điểm nóng giao dịch. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có triển vọng tốt nhờ cơ sở hạ tầng ngày một phát triển, kết nối đường bộ và hàng không ngày càng thuận tiện. Ngoài Phú Quốc, các thành phố ven biển Mũi Né, Bình Thuận, Hội An, Đà Nẵng cũng thu hút với nhiều dự án nghỉ dưỡng cao cấp được chào bán.