Bán nhà sở hữu Nhà nước: Vướng đủ kiểu!

Nghị định 34/2013 (thay thế NĐ 61/1994) của Chính phủ quy định về bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước (SHNN) có hiệu lực từ tháng 6-2013, nhưng việc bán nhà SHNN trên địa bàn TPHCM gần 3 năm qua gặp hàng loạt những vướng mắc.
 

Căn nhà số 2 Nguyễn Thị Diệu (quận 3) thuộc SHNN, đang hoàn tất thủ tục mua nhà.

Trong đó, có khoảng 1.000 trường hợp nộp hồ sơ trong năm 2014 nhưng đến năm 2015 mới hoàn tất hồ sơ mua bán, nguyên nhân do cơ quan chức năng lúng túng trong việc bán nhà ở thời điểm giao thời từ nghị định cũ sang nghị định mới. Đến nay, các trường hợp này vẫn chưa được giải quyết do còn lấn cấn về giá.

Chậm giải quyết, giá tăng gấp đôi

Khác với NĐ 61, NĐ 34 và Thông tư 14 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện quy định thẩm quyền bán nhà SHNN thuộc UBND TP và Sở Xây dựng, thay vì phân cấp cho UBND quận, huyện như trước đây. Tại thời điểm đó, TPHCM đã kiến nghị Thủ tướng cho TP phân cấp, quản lý việc bán nhà SHNN như cũ để phù hợp với tình hình tại địa phương. Trong hơn 1 năm, kể từ khi TP gửi kiến nghị cho đến khi Chính phủ có công văn trả lời chính thức không đồng ý thì các quận, huyện tạm ngưng bán nhà SHNN cho người thuê.

Sau khi được yêu cầu phải thực hiện theo quy định tại NĐ 34, tháng 7-2014, Sở Xây dựng đã đề nghị các cơ quan quản lý nhà tiếp nhận hồ sơ xin mua nhà của người dân, chuyển sở để báo cáo hội đồng xác định giá bán nhà, trình UBND TP phê duyệt giá bán theo quy định.

Quá trình triển khai, trong khi một số quận vẫn thực hiện tốt thì quận Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Phú lại gặp lúng túng vì quy định mới, nên trên 1.000 hồ sơ thuộc các quận này (trong đó quận Bình Thạnh chiếm gần phân nửa), người dân đã nộp trước ngày 1-1-2015 vẫn chưa được xử lý. Đến khi hoàn thành hồ sơ mua bán thì đã rơi vào năm 2015.

Vấn đề là NĐ 34 quy định giá bán nhà được tính theo bảng giá đất tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, tức hơn 1.000 trường hợp này nếu bán nhà phải áp dụng đơn giá theo Bảng giá đất năm 2015 (cao gấp đôi so với bảng giá đất năm 2014), như vậy sẽ thiệt thòi cho người dân và hơn nữa sẽ phát sinh khiếu nại vì việc đội giá mua là do sự chậm trễ của cơ quan nhà nước.

Chính vì thế, UBND TP đã xin ý kiến của Bộ Xây dựng và được thống nhất quan điểm áp dụng đơn giá đất năm 2014 để xác định giá bán cho các trường hợp nộp hồ sơ trước ngày 1-1-2015. Tuy nhiên, đây là vấn đề thuộc thẩm quyền Thủ tướng nên cuối tháng 10-2015, UBND TP đã có công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ nhưng đến nay vẫn chưa có phản hồi nên vẫn phải tiếp tục chờ.

Xác định thời điểm bố trí không thống nhất

Không chỉ ách hơn 1.000 trường hợp nêu trên mà hiện TP gặp không ít vướng mắc về tiêu chí xác định thời điểm được bố trí sử dụng nhà để tính giá bán. Mặc dù NĐ 34 và Thông tư 14 quy định cơ chế giá bán nhà thuộc SHNN căn cứ vào thời điểm bố trí của người sử dụng nhưng thực tế tại TPHCM, có nhiều trường hợp nhà thuộc SHNN có nguồn gốc do chiếm dụng, sang nhượng bằng giấy tay qua nhiều người nên không có văn bản bố trí sử dụng của cơ quan có thẩm quyền.

Vì NĐ 34 không quy định tiêu chí chung để xác định thời điểm bố trí sử dụng nhà ở cho những trường hợp này nên thời gian qua, để giải quyết cho người dân, TP phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng từng trường hợp một. Tuy nhiên, quan điểm của Bộ Xây dựng về xác định thời điểm của từng trường hợp lại khác nhau.

Đơn cử căn hộ 1020 tại chung cư Nguyễn Thái Bình (quận 1) thuộc dạng chiếm dụng trước năm 1998 nhưng được ký hợp đồng thuê nhà năm 2011 (sau thời điểm 19-1-2007), được Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định thời điểm bố trí sử dụng tính từ khi được ký hợp đồng thuê nên không đủ điều kiện mua nhà. Trong khi đó, căn nhà số 308/11A Gia Phú (quận 6) cũng thuộc nhà chiếm dụng, ký hợp đồng năm 2007 nhưng được phép xác định thời điểm bố trí là thời điểm nhà nước truy thu tiền thuê nhà nên được mua.

Không chỉ nhà chiếm dụng mà nhà được bố trí trước khi nhà nước có văn bản quản lý hoặc nhà đã chuyển nhượng giấy tay qua nhiều người cũng được xác định thời điểm bố trí khác nhau. Cụ thể, cũng là nhà sử dụng trước khi cơ quan nhà nước có văn bản quản lý, nhưng căn nhà số 2 Nguyễn Thị Diệu (quận 3) được xác định thời điểm bố trí theo thời gian có hộ khẩu tạm trú dài hạn; trong khi đó, căn nhà 32 đường Phan Văn Khỏe (quận 5) lại được xác định thời điểm bố trí là thời điểm vào sử dụng…

Về việc này, một vị lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng về nguyên tắc, việc “cào bằng” pháp lý giữa người được bố trí sử dụng nhà hợp pháp và người sử dụng nhà chiếm sẽ gây ra khiếu nại, so bì và nếu xác định không chính xác thời điểm sẽ gây thất thu cho ngân sách. Nhằm tránh những khiếu nại có thể xảy ra, Sở Xây dựng đề xuất nguyên tắc, tiêu chí xác định thời điểm bố trí là từ khi cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản bố trí, cho thuê hoặc tính từ thời điểm hộ gia đình sử dụng thực tế căn nhà, có ký hợp đồng thuê và đóng tiền thuê từ thời điểm sử dụng nhà.

Ngoài ra, hiện TP có khoảng trên dưới 100 trường hợp được bố trí từ ngày 19-1-2007 (ngày ban hành Quyết định 09/2007 của Chính phủ về sắp xếp, xử lý nhà thuộc SHNN) hiện chưa có chủ trương cho phép mua bán nhà ở thuộc SHNN, mà NĐ 34 quy định các trường hợp này phải căn cứ vào QĐ 09 để xử lý. Có nghĩa, các trường hợp nhà này được quản lý theo chế độ tài sản thuộc SHNN, khi muốn bán tài sản thuộc SHNN thì phải thực hiện theo phương thức đấu giá.

Theo đại diện Sở Xây dựng, quy định này bất hợp lý vì người dân đang sử dụng nhà ở thuộc SHNN hợp pháp, có hợp đồng thuê nhà và trả tiền thuê nhà hàng tháng đầy đủ nhưng vẫn không được giải quyết mua.

“Điều này cũng trái với quy định tại Luật Nhà ở, theo đó quy định đối tượng và điều kiện được mua nhà thuộc SHNN là người đang trực tiếp ở nhà thuộc SHNN, đủ điều kiện được mua nhà SHNN và không có tranh chấp”. Trong khi đó, NĐ 34 và ngay cả NĐ 99/2015 của Chính phủ (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, có hiệu lực từ ngày 10-12-2015) lại “quàng” thêm quy định thời điểm bố trí, nên bỗng dưng người sử dụng nhà hợp pháp lại không được mua nhà