Thị trường bất động sản Việt Nam đang bắt đầu chu kỳ mới

Tại Hội thảo “Sự hồi phục của thị trường và các cơ hội đầu tư bất động sản” do Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức cuối tuần qua tại Hà Nội, nhiều chuyên gia kinh tế đều có chung nhận định rằng, thị trường bất động sản đang bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới ổn định hơn.
 

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, phải đến năm 2018, cầu của thị trường bất động sản mới cân bằng với cung. Ảnh: Dũng Minh

Giá nhà đã chạm đáy từ cuối 2014

Theo chia sẻ của GS-TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ cuối năm 2014, thị trường đã có sự phục hồi ấn tượng khi giao dịch tích cực ở mọi phân khúc, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn là TP. HCM và Hà Nội.

“Chỉ tính riêng quý III/2015, Hà Nội có khoảng 6.880 căn hộ đã bán, tăng 154% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tại TP. HCM là 7.682 căn, tăng 88%. Dòng tiền tín dụng từ chỗ không vào bất động sản, nay đã đổ mạnh vào thị trường. Trong khi đó, hàng tồn kho giảm mạnh cho thấy, thị trường đang có sức sống tốt.
 

Ngoài ra, một số chỉ báo khác cũng đều cho thấy dấu hiệu ổn định dần trở lại sau giai đoạn suy thoái”, ông Võ cho biết và đánh giá, chúng ta đã tạo ra được niềm tin với tất cả mọi người rằng, thị trường đã chạm đáy từ cuối năm 2014, tức là giá nhà sẽ không thể rẻ hơn được nữa. Vì vậy, nhiều người sẽ đầu tư tiền nhàn rỗi vào bất động sản.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh doanh bất động sản, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho biết, một lý do nữa kích thích sự phục hồi nhanh của thị trường bất động sản đến từ sự bất định của nền kinh tế thế giới và phần nào đó là nền kinh tế Việt Nam.

“Thị trường tài chính toàn cầu hiện tại giờ trở nên khó dự đoán hơn rất nhiều, đơn cử như chỉ có việc đồng nhân dân tệ phá giá, đã khiến cả thế giới chao đảo. Hiện giờ, nhà đầu tư không lo ngại về rủi ro chính trị, mà chủ yếu là rủi ro về kinh tế và chính sách thương mại toàn cầu. Vì vậy, dòng tiền thông minh đang có xu hướng tìm nơi ổn định trong dài hạn và chỉ có một loại tài sản mang tính bền vững cao nhất là bất động sản”, ông Nghĩa nói.

Cũng theo ông Nghĩa, một yếu tố nữa giúp thị trường bất động sản hồi phục là sự hội nhập đang thúc đẩy quá trình đô thị hóa lần 2. Tính toán của Viện nghiên cứu Kinh doanh bất động sản cho thấy, sau khi gia nhập Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), dự tính Việt Nam sẽ thu hút thêm khoảng 10 tỷ USD/năm vốn đầu tư nước ngoài cả trực tiếp và gián tiếp, từ đó con số lao động tạo thêm tăng từ 2,5 - 6 triệu người/năm.

Khi nhân công chuyển dịch từ nông nghiệp sang công nghiệp, sẽ kéo theo gia tăng nhu cầu về nhà ở. Đây là dư địa cho thị trường bất động sản phát triển.

Không lo bong bóng

Về nguy cơ liệu có xảy ra bong bóng khi thị trường phục hồi khá nhanh, giá nhà có dấu hiệu tăng mạnh trở lại, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, điều này không đáng lo ngại, căn cứ ở nhiều dấu hiệu.

Thứ nhất, mức tăng giá hiện tại bắt đầu ghi nhận từ cuối năm 2014, nhưng đây là mức tăng cơ học, chỉ vào khoảng 3 - 5% tại một số dự án, chưa phải mức tăng có “gia tốc”, hay mức tăng đột ngột.

Thứ hai, dòng tiền vào thị trường hiện tại là dòng tiền với nhu cầu thật, tức là nhu cầu mua để ở, chứ không mua để tích trữ. Điều này đến từ những phân tích gần đây cho thấy, thu nhập của người mua nhà đang có sự cải thiện, nhiều người trẻ sau khi tin rằng thị trường chạm đáy, đã bắt đầu có nhu cầu mua để ở, làm lượng tồn kho giảm đi, đường “cầu” tiến lại gần đường “cung”, và đẩy giá tăng nhẹ lên.

Bổ sung cho quan điểm của GS. Đặng Hùng Võ, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, các mô hình tính toán hiện tại đều cho thấy, phải đến năm 2018, cầu của thị trường bất động sản mới cân bằng với cung. Lúc đó, kinh doanh bất động sản mới lấy được mức quân bình so với thế giới. Sau giai đoạn này, cầu sẽ tăng hơn cung, khi đó mới xuất hiện “gia tốc” tăng giá. Tuy nhiên, cũng phải đến 2021 - 2023, nguy cơ “bong bóng” mới có thể nhen nhóm xuất hiện trở lại.

“Đến lúc đó, thị trường đã minh bạch hơn, thông tin đầy đủ hơn, các khung pháp lý vận hành và quản lý thị trường đã hoàn thiện hơn. Đặc biệt, với kinh nghiệm trong xử lý khủng hoảng nhà đất đã có, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng, bong bóng giá sẽ được dập ngay khi mới bắt đầu”, ông Nghĩa khẳng định.