Tín dụng BĐS tăng: Thị trường có đủ sức hấp thụ?

Tín dụng cho bất động sản (BĐS) không phải tới bây giờ mới bắt đầu được khơi thông. Tuy nhiên, có khả năng các dòng chảy từ đầu năm tới nay chỉ được đánh giá ở mức “cầm chừng” so với những tín hiệu cho thấy dòng vốn sẽ chảy mạnh hơn vào địa ốc trong thời gian tới. 

Nhiều ngân hàng đã và đang tranh đua cung cấp vốn tín dụng cho thị trường BĐS. Ngoài những ngân hàng đang tham gia giải ngân cho gói tín dụng 30.000 tỷ thì các ngân hàng nói chung chỉ trong 4 tháng năm 2015 đã giải ngân cho BĐS được một khoản khá.

Thị trường BĐS sôi động nhờ... ngân hàng

Hiện nay, chưa có số liệu cập nhật về dư nợ tín dụng cho vay trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc tính tới hết tháng 5/2015. Tuy nhiên, theo một số liệu khác từ Bộ Xây dựng, vốn cho vay địa ốc tính tới hết tháng 3/2015 đạt 333.701 tỷ đồng, tăng 2% so với thời điểm 28/2/2015 và tăng 10,5% so với thời điểm 31/12/2014. Con số này gần bằng mức tăng dự kiến của toàn bộ thị trường trong năm nay. Trong tổng dư nợ toàn thị trường, mức tăng này sẽ khiến tỷ trọng dư nợ BĐS đạt trên dưới 20%.

Đặc biệt, số liệu này chắc chắn đã vọt lên cùng với hàng loạt dự án nhà đất được chủ đầu tư bung hàng, trị giá khủng trong thời gian gần đây. Tại phía Nam, phải kể tới hàng loạt dự án với những chủ đầu tư tên tuổi.

Đơn cử, Vingroup với dự án tâm điểm của thành phố Vinhomes Central Park (Vingroup cho biết, trong đợt mở bán giai đoạn 1, bán được 2.200 căn hộ); Masteri của chủ đầu tư Thảo Điền (cũng là một khu căn hộ cao cấp với tổng cộng 3.021 căn hộ); Cityland Riverside có khoảng 100 căn nhà phố, biệt thự tại quận 7 và hơn 400 căn cũng của Cityland thuộc City Centrel Hill và City Garden ở Gò Vấp; Angia Riverside tung ra 246 căn ven sông tại quận 7, gần 100 nền đất nhà phố thương mại của cả hai giai đoạn mở bán được tung ra tại Jamona City quận 7 của Sacomreal; Đại Quang Minh với tất cả 5.600 căn hộ sẽ được tiến hành mở bán vào tháng 6 này cùng một loạt dự án đã được "sống lại" trong đống hàng tồn kho cũ...
 

Biểu đồ số liệu dư nợ cho vay BĐS trong các năm gần đây

Nhiều dự án bung hàng đồng nghĩa với nhiều ngân hàng đang đổ tiền vào đây cho vay với cả hai chiều. Đó là cho vay chủ đầu tư triển khai dự án và cho vay để khách hàng mua dự án. Trường hợp cá biệt, nhiều ngân hành như VPBank, Techcombank đã "tiên phong" trước cả dự thảo hướng dẫn thực hiện Luật kinh doanh BĐS, tung những sản phẩm dịch vụ cho vay/bảo lãnh mua nhà ở tại nhiều dự án. Như vậy, mặc dù doanh nghiệp địa ốc có cấu trúc vốn thông thường bao gồm tín dụng, huy động, tự có hoặc khách hàng. Tuy nhiên, cơ bản hiện nay, sự sống lại của các doanh nghiệp và sự sôi động của khách hàng đều xuất phát một phần từ tín dụng.

Điều này có thể thấy qua hình ảnh của Novaland, một chủ đầu tư đang sở hữu hàng chục dự án, đã mở bán. Từ đầu năm đến nay, chủ đầu tư này bán được hơn 3.000 sản phẩm với hơn 20.000 khách hàng tìm tới những sàn của công ty để tìm hiểu và giao dịch sản phẩm. Phó TGĐ Công ty CP Novaland Bùi Cao Nhật Quân cho biết, nguồn vốn thực hiện các dự án của công ty hiện nay chiếm tỷ trọng lớn vẫn là từ người mua. Theo một thống kê khác của phóng viên, 100% dự án mở bán của Novaland hoặc liên doanh, liên kết phân phối, đầu tư đều có kết nối với khách hàng để hỗ trợ tín dụng cho người vay mua. Có thể nói, nguồn vốn của ngân hàng, thực tế hiện cũng đang "bắc cầu" nhằm phát triển cho những dự án của chủ đầu tư này, chưa tính vốn cho vay trực tiếp đến chủ đầu tư.

Chính sách khơi thông dòng vốn

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu liên ngành nhằm tháo khó khăn cho BĐS, trong đó có tháo gỡ về vốn và có thể sẽ xuất hiện gói tín dụng mới cho khách hàng vay. Hiện tại, Nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam xác nhận một lần nữa về gói tín dụng này.

Ông Nam cho biết, Chính phủ sẽ sớm xem xét việc "bơm" thêm gói tín dụng hàng chục nghìn tỷ đồng cho thị trường địa ốc cũng như các cơ quan chức năng hiện đang gấp rút hoàn thành đề án xây dựng gói tín dụng hỗ trợ mới này. Hiện nay, chưa biết gói tín dụng hỗ trợ chính xác trị giá chính xác bao nhiêu nhưng hiện Bộ Xây dựng đã có văn bản phúc đáp Văn phòng Chính phủ về kiến nghị của Ngân hàng Nhà nước đối với chương trình tín dụng thương mại hỗ trợ cho người mua nhà của các Ngân hàng thương mại Nhà nước.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước sẽ hỗ trợ tái cấp vốn cho các Ngân hàng Thương mại Nhà nước, ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm cổ phần chi phối vào khoảng 20 nghìn tỷ đồng và tối đa không quá 30 nghìn tỷ đồng để triển khai cho vay đối với người mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở thương mại.

Có thể thấy, trước mắt gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà ở sẽ có tổng trị giá từ 20.000-30.000 tỷ đồng, tương đương nhưng không trùng với gói tín dụng 30.000 tỷ đã giải ngân được gần 50% sau hai năm triển khai. Hai gói tín dụng này có khá giống nhau là Ngân hàng Nhà nước cấp vốn (qua việc tái cấp vốn, nghĩa là cho vay lãi suất thấp) cho các ngân hàng có vốn Nhà nước sở hữu, chi phối (như một dạng chọn ngân hàng do Nhà nước chỉ định với gói tín dụng 30.000 tỷ trước đây) để thực hiện giải ngân.

Điều trên có nghĩa, các điều kiện, lãi suất của gói hỗ trợ sẽ được cơ quan quản lý (ngân hàng và Bộ Xây dựng) kiểm soát chặt chẽ. Vì vậy, có khả năng tiến độ, thời gian giải ngân của gói này sẽ chậm, người mua nhà cũng không dễ đi vay. Nếu chủ đầu tư và người mua chỉ đặt kỳ vọng vào cú huých của gói này thì e rằng việc hiện thực kỳ vọng đó sẽ đến chậm.

Khi có thêm một đề án xây dựng những gói cho vay mới, thị trường BĐS liệu sẽ hấp thụ đủ hay đẩy "bong bóng" giá lên? Mặc dù vậy, cũng có một hy vọng đáng lạc quan hơn, đó là một khi thị trường đã ấm lại thì chỉ cần có thêm một chút nguồn vốn ưu đãi thì nhiệt độ của thị trường này sẽ càng tăng nhanh hơn. Tuy nhiên, việc tăng lực, kích giá bán, bong bóng BĐS... bài học của năm 2007 vẫn đang còn nguyên đấy.