Metro, phố đi bộ có thể kích giá văn phòng trên đất vàng TP HCM

Phố đi bộ và tuyến tàu điện đầu tiên tại khu trung tâm Sài Gòn được CBRE dự báo có thể khiến giá văn phòng cho thuê ở đây leo thang trong một vài năm tới.

Báo cáo của đơn vị này về thị trường văn phòng TP HCM đánh giá, sau nhiều thập niên không được đầu tư đúng mức, TP HCM đã có những bước đi tích cực trong quá trình trở thành một trung tâm lớn của khu vực Đông Nam Á. 6 tháng qua, khu trung tâm TP HCM đã và đang trải qua nhiều thay đổi lớn có thể tác động đến thị trường văn phòng cho thuê.

Theo đó, từ việc cải tạo đường Nguyễn Huệ thành quảng trường đi bộ đến dự án xây dựng đường sắt đô thị (ga metro tọa lạc trên phố Lê Lợi) đang triển khai đã kích thích các dự án khách sạn, căn hộ cho thuê và các tòa tháp văn phòng đón hiệu ứng tốt.

Sự thay đổi diện mạo này đang khiến khu trung tâm TP HCM hấp dẫn hơn đối với khách thuê văn phòng là các công ty trong nước và các tập đoàn đa quốc gia. Nhiều đơn vị đã chuyển văn phòng ra khỏi trung tâm giai đoạn 2005-2010 để tiết kiệm chi phí bắt đầu cân nhắc quay trở lại khu trung tâm. Tuy nhiên, hiện nay xu hướng định vị ở khu trung tâm đang nằm trong chiến lược của nhiều khách thuê văn phòng, đặc biệt đối với nhóm khách thuê thường xây dựng chiến lược cho 5-10 năm tới.
 

Tuyến metro đầu tiên dự kiến hoạt động vào năm 2020 đã ảnh hưởng tới giá bất động sản bán lẻ, song chưa tác động lên giá thuê văn phòng hiện nay. Ảnh: Hữu Công

Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng CBRE Việt Nam, Greo Ohan đánh giá, sau giai đoạn lao dốc, văn phòng cho thuê tại khu trung tâm TP HCM đã bước vào chu kỳ giữ giá và nhích nhẹ, kỳ vọng sẽ ổn định tối thiểu cho đến cuối 2015 và chuyển biến vào năm tới.

"Từ đầu năm 2016 giá thuê trung bình văn phòng hạng A có thể sẽ bắt đầu xu hướng đi lên”, ông Greo Ohan dự báo. Lý do chính là nhu cầu thuê văn phòng sẽ cải thiện khi kinh tế vĩ mô tốt dần cùng với việc Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại Xuyên Thái Bình Dương (TPP) và Hiệp định thương mại tự do với Liên minh châu Âu.

Theo chuyên gia này, chủ đầu tư các dự án có khoảng cách 500-800m đến tuyến đường sắt đô thị mới, sẽ thu được tiền thuê cao hơn so với các dự án khác. Các nhân tố như gần tuyến đường sắt đô thị mới, gần quảng trường đi bộ, gần các trung tâm thương mại sẽ là điểm nhấn mới cho nhiều chủ đầu tư ở khu trung tâm và đây cũng là các nhân tố nhiều khách thuê văn phòng quan tâm.

Bên cạnh những đánh giá tích cực về hạ tầng khu trung tâm, đơn vị tư vấn này đề cập đến xu hướng trải nghiệm môi trường “sống - làm việc - giải trí” đang lan tỏa từ các tập đoàn đa quốc gia sang doanh nghiệp trong nước. Khái niệm “chất lượng cuộc sống” sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định trong chiến lược của khách thuê, dịch chuyển từ cân bằng giữa công việc - phong cách sống sang cân bằng giữa công việc và chất lượng cuộc sống.

Việt Nam có 65% dân số trong độ tuổi lao động dưới 30 tuổi. Thế hệ trẻ này có nhu cầu thể hiện cảm xúc và đưa yếu tố “tận hưởng cuộc sống” ngay tại môi trường làm việc. Vì vậy, đây là nhân tố quan trọng có thể khiến dịch chuyển nhu cầu thuê văn phòng về khu trung tâm trong vài năm tới.

Ở chiều ngược lại, Giám đốc Bộ phận Tư vấn công ty Savills Việt Nam, Nguyễn Thị Vân Khanh đưa ra những dự báo đầy thận trọng về sức ảnh hưởng của tàu điện và phố đi bộ đối với thị trường văn phòng cho thuê TP HCM.

Bà Khanh nhận xét, việc thực hiện cải tạo quảng trường Nguyễn Huệ và tuyến metro đầu tiên của Sài Gòn hứa hẹn có tác động không nhỏ đối với bất động sản gần đó. Tuy nhiên, khác với thị trường nhà ở hay bán lẻ vốn rất nhạy cảm với các biến động hạ tầng, chuyển biến trên thị trường văn phòng thường chậm hơn vài nhịp. "Nguyên nhân là do các hợp đồng cho thuê văn phòng đều có hiệu lực trong dài hạn, khoảng từ 3 năm trở lên", bà Khanh giải thích.

Theo chuyên gia này,  với việc đường Nguyễn Huệ mới được đưa vào sử dụng vào cuối tháng 4 và  tuyến tàu điện đầu tiên còn khoảng 5 năm nữa (2020) mới hình thành, tác động của những dự án hạ tầng này lên giá thuê trong hai quý gần đây của các tòa nhà văn phòng vẫn chưa rõ nét. "Do đó hãy còn quá sớm để kỳ vọng việc thị trường văn phòng cho thuê sẽ tăng giá bởi phải mất thêm nhiều năm nữa tuyến metro mới đi vào hoạt động", bà Khanh cho hay.

Khảo sát của VnExpress cho thấy, thị trường văn phòng có tương tác khá yếu ớt với diễn biến hạ tầng khu trung tâm Sài Gòn trong 5 tháng qua. Đầu tháng 6, giá chào trung bình văn phòng hạng B ở rìa trung tâm đạt 15-22 USD một m2 mỗi tháng. Trong khi đó, giá chào thuê văn phòng tại khu trung tâm TP HCM là 32-35 USD. Mức giá này chưa có biến động đáng kể trong vài năm trở lại đây. Tuy nhiên, mặt bằng bán lẻ đã tăng vọt (tỷ lệ tăng 10-15%) ngay khi phố đi bộ được vận hành.

Riêng tuyến metro số một hầu như chưa có tác động nào đến thị trường văn phòng cho thuê nằm trong khu trung tâm. Riêng đối với thị trường nhà ở, những dự án căn hộ nằm gần các nhà ga của tuyến metro số một đã tăng giá 5-10% trong vòng nửa năm qua.