Nên tư vấn trước khi mua

Hiện nay một thực trạng đang khiến người mua nhà bức xúc là nhiều chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo tiến độ cam kết, kéo dài hàng chục năm trời gây thiệt hại cho khách hàng. Trao đổi với ĐTTC về vấn đề này, Luật sư NGUYỄN VĂN LỘC (Đoàn Luật sư TPHCM) cho biết:

Thông thường khi chậm bàn giao, chủ đầu tư dự án nêu những lý do chủ quan và khách quan, trình bày “hoàn cảnh” để người mua “thông cảm”. Trong khi đó khách hàng sẽ coi lại hợp đồng để xác định các quyền và lợi ích của mình, nhưng đa phần đều nhận thấy mình sẽ thua thiệt bởi hợp đồng không quy định cụ thể về trách nhiệm khi chậm bàn giao nhà.
 

Một dự án nhà ở thương mại.

Vì thế, khách hàng cần đưa ra các yêu cầu bằng văn bản đến chủ đầu tư, các cam kết hay đề nghị bồi thường được đưa ra đều thể hiện bằng văn bản. Song song đó, cũng cần sẵn sàng thông báo đến cơ quan chức năng, báo chí về sự việc nếu không được giải quyết ổn thỏa, đặc biệt khi chủ đầu tư có dấu hiệu chuyển nhượng dự án hay rút vốn không triển khai dự án. Thậm chí người mua nhà có thể khởi kiện để yêu cầu quyền lợi cũng như tố cáo với cơ quan chức năng nếu các yêu cầu không được đáp ứng.

* Vậy theo ông đâu là nguyên nhân dẫn đến thực trạng này và cần có chế tài gì đối với chủ đầu tư thu tiền của khách nhưng không triển khai dự án, hoặc thu tiền xong rồi bỏ trốn?

Luật sư NGUYỄN VĂN LỘC: - Có những nguyên nhân khách quan như việc thay đổi chính sách (thuế, cho vay...), thay đổi quy hoạch, biến động về giá cả nguyên vật liệu hoặc từ ngân hàng không tiếp tục cho vay… nên các chủ đầu tư kém năng lực sẽ mất khả năng thực thi dự án và cũng không có khả năng hoàn trả tiền cho khách hàng. Trong các trường hợp này, nhà đầu tư uy tín và có đạo đức kinh doanh sẽ nỗ lực tối đa để tìm phương pháp tiếp tục thực hiện dự án, hoặc chí ít cũng hoàn trả tiền cho khách hàng đã thanh toán. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp nhà đầu tư đầu tư cố tình chiếm dụng vốn từ người mua.

Thực ra Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định giới hạn phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư, như chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính, ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Trước đó, hàng loạt nghị định, thông tư cũng quy định tất cả dự án BĐS có quy mô lớn, nhỏ của chủ đầu tư trong nước hay có yếu tố vốn nước ngoài đều phải báo cáo cơ quan quản lý nhà nước hàng quý, hàng năm.

Tuy nhiên, câu chuyện “bình mới rượu cũ” đang tồn tại, mắt xích là tính thực thi, biện pháp thực thi và con người thực thi quy định. Theo tôi nên cần xử lý tận nguồn, không phải đưa ra quy định là xong. Cần có quy định chế tài cho người chịu trách nhiệm, kể cả địa phương có những công trình như vậy; chế tài trực tiếp và thực thi trực tiếp phải mạnh mẽ và có tính răn đe cao.

* Thực tế, khi xảy ra những tranh chấp do chủ đầu tư chậm giao nhà, cơ quan quản lý dường như thờ ơ và chậm vào cuộc để bảo vệ khách hàng?

- Việc mua bán căn hộ là giao dịch dân sự, xuất phát từ thỏa thuận của các bên với nhau, trừ khi việc chậm bàn giao đó có dấu hiệu của lừa đảo hay cố tình chiếm dụng vốn. Cơ quan chức năng vào cuộc thường là khi có khiếu nại, khiếu kiện với cơ sở rõ ràng và thông tin cụ thể cho thấy các dấu hiệu vi phạm. Đó là chưa kể việc do thiếu hiểu biết pháp luật, người mua nhà đưa đơn đi kêu cứu khắp nơi, trong khi việc yêu cầu bảo vệ quyền lợi tại các cơ quan có thẩm quyền và đúng phạm vi chức năng lại không thực hiện.

Quy định pháp luật phức tạp, các chủ đầu tư có đội ngũ cố vấn tìm cách lách hoặc có phương án đối phó, trong khi người mua nhà không phải ai cũng am hiểu luật lệ. Do vậy bên cạnh việc cơ quan nhà nước cần có biện pháp thực thi luật, từ việc chấp thuận quy hoạch đến công tác thanh tra, kiểm tra, ở góc độ người mua nhà cần tự có cơ chế bảo vệ mình cũng như thông tin đến cơ quan nhà nước khi phát hiện chủ đầu tư sai phạm.

* Theo ông, khi mua sản phẩm BĐS nhà ở, khách hàng cần lưu ý những vấn đề gì?

- Trước tiên người mua cần tìm hiểu kỹ về trình trạng dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư. BĐS đó đã hoàn tất xây dựng và xin cấp phép xây dựng đầy đủ hay chưa, khu vực của BĐS có nằm trong quy hoạch hay không… là các câu hỏi cơ bản để biết về tình trạng pháp lý của BĐS trước khi thỏa thuận và đặt cọc. Người mua cần lưu ý đặc biệt đến tính pháp lý của hợp đồng và nội dung thỏa thuận giữa các bên, cần đảm bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng là đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán. Hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra, tuy nhiên người mua hoàn toàn có quyền đàm phán với chủ đầu tư về những điều khoản trong hợp đồng vì đây là thỏa thuận dân sự, đặc biệt chú ý đến các quy định cụ thể về chất lượng công trình, diện tích đúng, việc chậm bàn giao, các chế tài bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, bên mua cần thẩm định và quan tâm đến các thỏa thuận về các khoản chi phí khác ngoài tiền mua sản phẩm BĐS và các khoản chi trong tương lai. Chẳng hạn như chi phí quản lý, phí dịch vụ phát sinh đi kèm với việc bảo trì, sử dụng BĐS. Người mua nên buộc bên bán thể hiện rõ trong hợp đồng các vấn đề này để đảm bảo quyền lợi cho mình trong suốt thời gian sở hữu và sử dụng BĐS. Người mua cũng cần tham khảo ý kiến chuyên gia và luật sư trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà để có những tư vấn hữu ích nhằm hạn chế rủi ro.

* Xin cảm ơn ông.