Thị trường bất động sản: “Thừa” căn hộ cao cấp...

Cung vượt cầu

Trái ngược với tình hình ảm đạm của những năm chìm trong băng giá, từ 2014 và nhất là năm 2015, thị trường BĐS đã sôi động trở lại khi nguồn cung ồ ạt tung ra, thu hút được sự quan tâm rất lớn từ người mua nhà cũng như nhà đầu tư tài chính. Các dự án nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang liên tục được khởi động xây dựng và triển khai bán hàng.

Theo thống kê của Công ty CBRE, chỉ trong quý III-2015 trên thị trường Hà Nội có tổng cộng khoảng 9.160 căn hộ được chào bán mới ra thị trường từ 26 dự án, tăng hơn gấp đôi so với quý III-2014. Trong cùng thời gian, tại thị trường TP.HCM có khoảng 10.114 căn hộ được chào bán mới từ 26 dự án, tăng hơn gấp ba lần quý III-2014. Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2015, cả nước có khoảng 30.000 lượt giao dịch BĐS được thực hiện, bằng giao dịch cả năm 2014. Theo đó, giá căn hộ bình quân cũng nhích lên với mức 5%-7% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nếu để ý thì có thể thấy, nguồn cung vẫn lớn hơn nhiều so với nhu cầu. Bởi chỉ trong quý III, cả Hà Nội và TP.HCM có khoảng 15.000 căn hộ được tiêu thụ, trong khi đó tổng nguồn cung là khoảng 20.000 căn. Tại TP.HCM, dù có khoảng 7.862 căn ước tính được giao dịch, nhưng con số này lại giảm nhiều so với con số hơn 10.000 căn được giao dịch trong quý trước. Chưa kể, trên cả nước, hiện nhiều dự án BĐS cao cấp bỏ hoang từ nhiều năm nay vẫn “án binh bất động”. 

Đi cùng với những tín hiệu tích cực, trên thị trường xuất hiện những dấu hiệu cho thấy giới đầu cơ đã quay trở lại và để mua được nhà, nhiều người đã phải bỏ ra những khoản tiền chênh khá lớn. Cùng với tiền chênh cao, việc đẩy giá cũng được các sàn, chủ đầu tư tích cực thực hiện.

Nguy cơ “vỡ trận” với phân khúc cao cấp

Có một điều đáng chú ý là các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, là phân khúc đã “nhấn chìm” thị trường trong khủng hoảng vừa qua lại tiếp tục chiếm tỷ lệ cao trong số căn mở bán. Phân khúc này được cho là đã hồi sinh khi trong riêng quý III-2015, tại Hà Nội có khoảng 2.900 căn hộ cao cấp được mở bán, chiếm 32% tổng số mở bán mới. Tính cả 9 tháng đầu năm, lượng căn hộ cao cấp được chào bán chiếm 25% tổng số căn mở bán. Trong khi  đó, tại TP.HCM, phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ tăng dần trong số căn hộ được giao dịch. Tính trong 9 tháng đầu năm, lượng tiêu thụ của phân khúc cao cấp chiếm 35%.

Bình luận về những tín hiệu tích cực của thị trường, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng thị trường BĐS đã có bức tranh mới trong những diễn biến từ đầu năm đến nay. Nhưng bức tranh đó chưa nói hết được là thị trường đang ấm lên, đang tốt hơn vì còn phụ thuộc vào sức mua trên thị trường. “Hiện nay những thông tin mà chúng ta có được chủ yếu là những thông tin của các nhà đầu tư, là thông tin của nguồn cung, vấn đề cần xem xét thêm là cầu trên thị trường, xem mối quan hệ giữa cung và cầu đã tạo ra được sự ổn định, cân bằng hay chưa. Theo quan sát của chúng tôi, vẫn còn bất cập trong mối quan hệ này”, ông Thành nghi ngại. Ông Thành cho rằng, mối quan hệ cung - cầu hiện nay là nguồn cung đang rất dồi dào, nhưng cầu còn hạn chế, những vấn đề chênh lệch giá thực chất chỉ là bong bóng, độ nóng của nó thực chất không phải do được thúc đẩy từ quan hệ cung cầu, mà do ảnh hưởng bởi các giải pháp hoặc chính sách bán hàng của nhà đầu tư.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng: “Sau khi trải qua nhiều biến động của BĐS, người dân khôn lên 1 thì người bán hàng, DN BĐS khôn lên 2. Cho nên hiện nay có nhiều cách làm giá, tạo sự khan hiếm, hết hàng mà người bán “lừa” người mua để người mua bỏ tiền vào cuộc chơi nếu không sẽ bị trễ”.

Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, thị trường TP.HCM đang bất thường khi có vẻ sôi động ở phân khúc cao cấp (khoảng 2-3 tỷ đồng/căn), trong khi đó phân khúc dưới 1 tỷ đồng lại vắng. “Các dự án dưới 1 tỷ đồng/căn tung ra cuối năm 2014, đầu 2015, nhưng cuối 2015 không thấy có. Đây là điều bất bình thường, phân khúc này đáng lẽ phải được tung ra nhiều hơn, vì nó phù hợp với sức mua, nhu cầu của người dân. Trong khi đó phân khúc cao cấp lại tăng lên 20-30% , đây là nguy cơ mà tôi đang lo ngại là có thể bóng bóng BĐS sẽ vỡ như 2007-2009”.

Vị chuyên gia này lo ngại, liệu chúng ta có lặp lại sai lầm trước đây khi ùn ùn đầu tư vào phân khúc cao cấp hay không, bởi giai đoạn 2007-2008 chính phân khúc này làm vỡ trận thị trường BĐS. Theo ông Đực, dù được cảnh báo về sự lệch lạc này song giai đoạn đó “Bộ Xây dựng đã không lên tiếng cảnh báo, dẫn đến 80-90% nguồn cung dồn vào phân khúc này và đã “vỡ trận” vì nó. Bài học cũ vừa trải nghiệm qua nhưng tôi lo sợ rằng chưa học kịp đã tái lặp lại bằng bệnh mới”, ông Đực lo lắng. 

Ông Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR): “Cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS và ngăn ngừa sự hình thành “bong bóng” BĐS có tính chu kỳ. Tín dụng cho BĐS đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Chúng tôi cho rằng, khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản”.