Một góc nhìn về đất nền vùng ven

Đầu năm 2014, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02/TT-BXD cho phép dự án không thuộc nội đô được phép phân lô, bán nền sau khi đã làm xong hạ tầng. Đây được xem là giải pháp tích cực, giải phóng hàng tồn từ các dự án do quy định chỉ được bán khi xây xong phần thô trước đó.
 

Với tâm lý thích nhà đất của người Việt, cùng nhiều chính sách ưu đãi, các dự án đất nền vùng ven có giao dịch khá sôi động

Chớp thời cơ này, nhiều dự án có quỹ đất lớn đã nhanh chóng xin điều chỉnh từ chung cư thương mại - nhà phố chuyển sang bán đất nền. Đơn cử, Dự án Khu dân cư ven sông Sài Gòn (phường Hiệp Phước, quận Thủ Đức) với quy mô 130 héc-ta, nhưng có đến 100 héc-ta xin chuyển đổi, tạo ra nguồn cung rất lớn đối với phân khúc đất nền.

Không những dự án lớn như Dự án Khu dân cư ven sông Sài Gòn, nhiều dự án nhỏ cũng đua nhau xin chuyển đổi. Chẳng hạn, dự án 6,2 héc-ta của Vạn Phát Hưng với 10 block cao 35 tầng, gồm gần 2.000 căn hộ cũng đang xin điều chỉnh một phần sang bán đất nền với giá dự kiến 18 triệu đồng/m2.

Theo ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, Thông tư 02 cho phép phân lô bán nền, giúp chủ đầu tư không phải bỏ quá nhiều tiền vào dự án như trước đây, còn khách hàng được mua nền đất và xây nhà theo ý của mình. Ngoài ra, được cấp sổ đỏ, nên khách hàng có thể chuyển nhượng, cầm cố ngân hàng, xin phép xây dựng dễ dàng chứ không như trước đây.

Không chỉ đảm bảo tính pháp lý, nhiều dự án đã khôn ngoan khi hạ giá bán để thu hút người mua. Tuy nhiên, sổ đỏ hay hạ giá chưa phải là chính sách hấp dẫn nhất để hút khách nếu so với chính sách “cam kết sẽ mua lại sản phẩm của khách hàng sau 2 năm với mức lợi nhuận tối thiểu là 20%” của Sacomreal. Với mức cam kết này, tính ra, khách hàng được lợi gấp đôi so với gửi ngân hàng và tạo tâm lý cho người mua rằng, chủ đầu tư đã cam kết như vậy, thì đất nền tại dự án sẽ tăng giá trong tương lai.

Có lẽ nhờ điểm “trúng huyệt” người mua, nên đất nền đang được giao dịch khá tốt. Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, lượng chào bán đất nền trên địa bàn quận 2, 7, 8, 9 và Thủ Đức diễn ra sôi động hơn cả. Tuy nhiên, khách hàng chỉ quan tâm đến các dự án sổ đỏ trao tay, giá hợp lý, kết nối hạ tầng tốt và tiến độ thanh toán hợp lý. Ngoài ra, dù lượng giao dịch tăng mạnh, nhưng để khách xuống tiền không dễ.

Hoàng Dũng, một “cò đất” tại quận Thủ Đức chia sẻ: “Hôm dẫn khách đi xem đất, đi đường vành đai Tân Sơn Nhất - Bình Lợi. Hôm sau, vị khách này đi đường tắt chỗ phà Bình Quới, phát hiện ra có mùi nước mắm do gần Cơ sở Nước mắm Liên Thành. Ông ấy về nói với mình: ‘anh bỏ vài tỷ mua đất, xây nhà cốt là hưởng không khí trong lành chứ không phải để ngửi mùi nước mắm. Anh đi trên phà thấy có cái biệt thự to oành gần đó, vài người đi phà nhìn biệt thự còn nói những câu khó nghe lắm’. Thế là thương vụ bất thành”.

Đối với người mua để ở thì chọn khá kỹ, còn đại đa số người mua đất nền đều có cách tính nước đôi. Chủ yếu vẫn là đầu cơ, bài toán được tính là so với giá bán chung cư gần đó. Chẳng hạn, giá bán chung cư gần khu vực Dự án Vạn Phúc Riverside có giá từ 15 - 18 triệu đồng/m2, trong khi nền đất có giá trung bình 16,35 triệu đồng/m2, thấp hơn đất thổ cư đang giao dịch trong khu dân cư bên cạnh khoảng 1 - 3 triệu đồng/m2. Trong trường hợp không bán được, thì có thể xây nhà để ở, vì hạ tầng cũng đã cơ bản hoàn thiện.

Ăn theo hạ tầng là điều không bàn cãi và thời gian sắp tới, khi quy hoạch tổng thể TP. HCM được điều chỉnh, các dự án hạ tầng mới được triển khai, thì cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản sẽ rất lớn.

Ông Hoàng Xuân Thụ, Giám đốc Trung tâm Thông tin Quy hoạch (Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM) cho biết, năm 2016 sẽ điều chỉnh quy hoạch tổng thể TP. HCM đến năm 2030 lần 4. Thành phố sẽ dành quỹ đất trên 10.000 héc-ta để phát triển nhiều khu dân cư, khu đô thị và trung tâm thương mại hiện đại. Trong đó, Thành phố đang tính toán việc tăng hệ số sử dụng đất khu vực cách nhà ga metro khoảng 400 m để đầu tư những khu dân cư này. Đây sẽ là một cơ hội rất lớn cho doanh nghiệp bất động sản.

“Theo quy hoạch điều chỉnh, phía Đông tập trung các khu hành chính - thương mại, nhưng thị trường bất động sản phía Tây cũng có nhiều cơ hội phát triển khi lao động nhập cư chủ yếu dồn về đây. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ có nhiều lựa chọn”, ông Thụ đánh giá.