Giá nhà vượt xa thu nhập

Hiện, giá nhà tại Việt Nam cao hơn từ 20 - 25 lần so với thu nhập trung bình của người dân khiến việc sở hữu khó khăn dù nhu cầu thực tế cao.

Theo khảo sát về giá nhà của Công ty nghiên cứu BĐS CBRE tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, mức giá nhà trung bình hiện nay lần lượt là 2.500 USD/m2 và 1.500 USD/m2. Trong khi đó, một nghiên cứu của Công ty Nielson mới đây cho thấy có khoảng 80% hộ dân đang sinh sống ở hai thành phố lớn này, có mức thu nhập bình quân hàng tháng chỉ trên dưới 15 triệu đồng (tương đương 700 USD/tháng).

Với chi phí sinh hoạt, ăn ở, đi lại, chi trả cho y tế, giáo dục... tại các đô thị lớn khá đắt đỏ như hiện nay, thì sau khi trừ đi các khoản phải chi trả hàng tháng thì rõ ràng việc tiết kiệm tiền để có thể thực hiện được giấc mơ sở hữu nhà đối với không ít gia đình là khá khó khăn. Chính vì vậy, dù nhu cầu thực sự của người dân rất cao và nguồn cung ngày càng được cải thiện cả về số lượng và chất lượng, nhưng mua được nhà chưa bao giờ là dễ dàng.
 

Thu nhập thực tế và giá thành sở hữu nhà đang không song hành

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (Horea) cho rằng, sở dĩ, giá nhà tại Việt Nam đắt đỏ là do các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án trong nước phải trả chi phí quá lớn vào công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư chủ yếu dựa vào các đòn bẩy tài chính, vốn vay ngân hàng với lãi suất cao, khiến giá bán nhà bị đẩy lên. Mặc dù theo ông Châu, thời gian gần đây nhiều chủ đầu tư đã hướng các dự án đi đúng “điểm rơi” của thị trường với nhà ở có mức giá trung bình thấp, nhưng thực tế là tỷ lệ căn hộ còn “tồn kho” vẫn khá cao.

Cụ thể, số liệu của Horea cho thấy, có 50.000 căn hộ được chào bán năm 2015, nhưng lượng tiêu thụ được cũng chỉ là 26.500 căn, dù lượng hấp thụ này đã tăng gần gấp đôi so với năm trước. Bước sang quý I/2016, lượng giao dịch đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại khi tổng số căn hộ dự kiến chào bán trong năm 2016 lên đến 57.000 căn, nhưng mới chỉ hấp thụ được khoảng 9.000 căn.

Như vậy, lượng cung trên thị trường không hề nhỏ, hơn nữa giá thành cũng được điều chỉnh về mức phù hợp hơn. Vậy mấu chốt của vấn đề hàng tồn kho, cũng như người dân vẫn không thể mua được nhà phải chăng vẫn nằm ở thu nhập?

Lý giải về vấn đề này, ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, ngay cả ở những nước phát triển, chi phí sở hữu nhà so với thu nhập bình quân/đầu người cũng khá chênh lệch, như Mỹ là 8 lần, EU là 9 lần và tỷ lệ này còn cao hơn nhiều ở các nước châu Á như Nhật Bản 25 lần, Singapore 34 lần, Đài Loan 32 lần...

Như vậy, rõ ràng thu nhập thực tế so với giá thành sở hữu nhà thường không song hành với nhau. Tuy nhiên, ở những quốc gia khác, Chính phủ có nhiều giải pháp cho vấn đề này như cho thuê mua dài hạn, gần như trọn đời bằng hình thức trả góp để người dân nhanh chóng tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà hơn.

Tại Việt Nam, trong những năm qua Nhà nước cũng đưa ra nhiều biện pháp như hướng dòng tín dụng vào đối tượng người mua nhà, cho người dân vay mua nhà với gói lãi suất thấp, phát triển nhà ở xã hội... Tuy nhiên, các chính sách này cần có thời gian mới phát huy được tác dụng, còn trước mắt các chủ đầu tư cũng như người có nhu cầu sở hữu nhà vẫn đang phải xoay xở để tìm được tiếng nói chung, đưa cung và cầu đến gần nhau hơn.

Theo nhiều chủ đầu tư, nỗ lực tiết giảm giá thành, nâng cao chất lượng để đưa ra sản phẩm phù hợp với mặt bằng chung, đa dạng hình thức mua nhà như trả góp theo tiến độ với sự hỗ trợ của ngân hàng... là những giải pháp mà nhiều chủ đầu tư lựa chọn. Thậm chí, gần đây một vài DN BĐS đã mạnh dạn đưa ra hình thức xây chung cư cho thuê, thuê mua với thời hạn kéo dài lên đến 49 năm, mức giá “vừa túi tiền” chỉ vài trăm triệu đồng/căn...

Và theo quan sát, nhận định của các chuyên gia, để người dân có nhà thì không chỉ chủ đầu tư cần đưa ra các sản phẩm tốt và được người mua chấp nhận, mà cũng cần tạo ra hành lang pháp lý để người dân có cơ hội nhanh chóng, thuận lợi hơn khi thực hiện ước mơ an cư.

Đồng thời, cần hạn chế dần những phát triển lệch hướng của thị trường như việc tạo hiệu ứng đẩy giá thành lên cao, đầu cơ lũng đoạn... Đây mới chính là mấu chốt để phát triển thị trường bền vững và người dân có nhà.