Bất động sản tính kế ‘thoát’ ngân hàng

Khi Ngân hàng Nhà nước siết 'van' tín dụng bất động sản bằng động thái đưa ra dự thảo Thông tư 36 thì nỗi lo bế tắc dòng vốn dài hạn cho ngành kinh tế này càng thêm hiện hữu.
 

Dự án Usilk City ở Q.Hà Đông, Hà Nội bị chậm bàn giao nhà do quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn - Ảnh: Lê Quân

Theo một số chuyên gia, điều tất yếu để phát triển thị trường bất động sản (BĐS) ổn định, chiến lược bài bản, cần phải có dòng tiền ổn định lâu dài, nhưng thị trường nước ta hầu hết các dự án nhà đất đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn duy nhất là từ ngân hàng.

Vốn dài hạn trông chờ nguồn ngắn hạn

TS Hoàng Kim Huyền, thuộc Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nêu thực trạng, nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS thiếu nguồn vốn tự chủ, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay ngắn hạn từ ngân hàng cũng như huy động từ nguồn đầu tư thứ cấp bằng dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt mua sản phẩm… Tình trạng này khiến “sức đề kháng” yếu, dễ “lâm bệnh” khi thị trường thay đổi nhanh.
 

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN (VNREA), phân tích do thị trường địa ốc trong nước hình thành và phát triển chưa lâu nên các DN có vốn mỏng, những DN có vốn hơn 1.000 tỉ đồng rất ít. Muốn làm ăn nhưng thiếu vốn chắc chắn phải vay. Tuy nhiên, lâu nay thế độc quyền cho vay vốn của ngân hàng đã ăn sâu vào tiềm thức của cả người dân và DN dù đây là nguồn vốn ngắn hạn, không phù hợp cho phát triển BĐS. Lãnh đạo VNREA không quên nhắc lại quá khứ “đau thương” khi nhiều DN đầu tư quá sức đến 20 - 30 lần mà chủ yếu là vay lãi từ ngân hàng. Đến khi mất khả năng cân đối, dự án đắp chiếu, chủ DN bỏ trốn hoặc bị bắt, kéo theo nhiều nhà đầu tư thứ cấp khác phải chôn vốn, khách hàng mua nhà mắc kẹt tiền vào dự án, nền kinh tế lãnh hậu quả.

Ông Thành cũng chỉ ra tình trạng người mua nhà ở nước ta thường chỉ có một phần vốn đối ứng để mua nhà, khi thiếu tiền thì cách duy nhất nghĩ tới là gõ cửa ngân hàng xin vay để nộp theo tiến độ dự án. Vậy là cả DN và người dân đều lệ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn của ngân hàng, chỉ cần nguồn này bị “siết” tức thì sức khỏe thị trường BĐS sẽ có vấn đề. Theo ông Thành, bất cập là vậy, nhưng lâu nay thế độc quyền cho vay của ngành ngân hàng vẫn được duy trì. Tuy nhiên, nếu thành lập một số quỹ như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS... mang tính phi ngân hàng để tạo vốn dài hạn, giúp thị trường này có được sự ổn định về vốn đều không nhận được sự ủng hộ của ngân hàng do lo ngại mất thế độc quyền cho vay vốn, phải cạnh tranh hút vốn vào và cho vay vốn ra.

Tìm vốn dài hạn

Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, cho hay Bộ Xây dựng từng đề xuất thành lập một số quỹ tín thác, đầu tư, quỹ tiết kiệm nhà ở... nhưng vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Hiện đã có nghị định về thành lập các quỹ đầu tư nhưng nội dung vẫn chưa rõ ràng nên rất khó thực hiện. Tuy nhiên, về lâu dài không thể kéo dài tình trạng BĐS lệ thuộc vào một nguồn ngắn hạn duy nhất như hiện nay khiến DN gặp khó do lệ thuộc quá vào một nguồn, thị trường mong manh, nhà đầu tư chịu rủi ro cao. Chưa kể, chính sách tiền tệ cho BĐS thường không ổn định, khi bơm khi siết vốn khiến cả DN và người dân chóng mặt.

Không giấu giếm lo lắng cho sự phát triển của thị trường BĐS, TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư, nêu quan điểm cần sớm thu xếp được nguồn vốn dài hạn riêng cho thị trường BĐS, không quá lệ thuộc vào vốn ngắn hạn ngân hàng như hiện nay. Trong đó, có thể lưu ý đến nguồn kiều hối rất lớn, lâu dài là khoảng 12 tỉ USD/năm. Bên cạnh đó, cũng cần có chính sách khuyến khích hộ gia đình đầu tư vào BĐS. Cùng với đó, đẩy mạnh hoạt động mua bán, sáp nhập dự án để cơ cấu lại vốn lâu dài, thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu BĐS. Bản thân các DN địa ốc cũng cần có tích lũy, nâng tính tự chủ về vốn để không quá lệ thuộc nguồn đi vay.
 

HoRea lo ngại bất động sản bị siết vốn

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoRea) vừa có công văn gửi Ban Chấp hành hiệp hội và các DN về dự thảo sửa đổi "Thông tư 36 ngày 20.11.2014 của Ngân hàng Nhà nước".

Theo HoRea, trong dự thảo có 2 nội dung rất quan trọng mà nếu được thông qua có thể sẽ tác động cực kỳ nghiêm trọng đến thị trường BĐS năm 2016 và những năm tiếp theo. Thứ nhất là giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Thực chất là hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS.

Thứ hai là tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS. Hiệp hội đề nghị ban chấp hành và lãnh đạo DN cho ý kiến gấp để góp ý sửa đổi Thông tư 36 ngày 20.11.2014 của Ngân hàng Nhà nước. Bên cạnh đó, hiệp hội đang khẩn trương có văn bản kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ TN-MT, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn thực hiện việc công chứng tài sản đảm bảo là BĐS hình thành trong tương lai và đăng ký thế chấp tài sản đảm bảo là BĐS hình thành trong tương lai để xử lý ách tắc trên thị trường hiện nay.