Thị trường bất động sản trong cơn khát vốn

Theo Hiệp hội bất động sản (HH BĐS) TP Hồ Chí Minh, dự thảo sửa đổi Thông tư số 36 ngày 20-11-2014 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa được cơ quan này đưa ra có 2 nội dung rất quan trọng.

Nếu được thông qua nó có thể sẽ tác động nghiêm trọng đến thị trường BĐS ngay trong năm nay và những năm tiếp theo. Đó là việc giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Thực chất của việc này là chỉ nhằm hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS.
 

Vốn ngân hàng giữ vai trò chủ lực để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Bên cạnh đó, nó cho tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS. Trong khi đó HH BĐS cho rằng, đến nay Thông tư 36 dù mới chỉ được áp dụng 1 năm, nhưng đã có tác động rất tích cực, góp phần giúp thị trường BĐS phục hồi và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh, đồng thời giải quyết được nhu cầu vốn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và hỗ trợ tín dụng cho người dân tạo lập nhà ở.

Lý giải về việc giảm trần sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo các mức trên, NHNN đã đưa ra lý do để điều chỉnh là theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Với việc thay đổi hệ số rủi ro, NHNN cũng nêu lý do là để phát đi tín hiệu đối với thị trường và hệ thống ngân hàng, nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực BĐS.

Thực tế, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trưởng cao trong thời gian qua. Hiện dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đã chiếm hơn 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng với số tiền 358.377 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS có thời điểm đã đạt 14,59%, cao hơn ở mức 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung trong cùng thời gian. Ngoài ra, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tập trung lớn vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị khi chiếm trên 60%.

Theo HH BĐS thành phố, đến cuối năm ngoái nguồn vốn tự có của toàn hệ thống ngân hàng đã tăng 16,4% so với đầu năm. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu của toàn hệ thống NH đạt 13%. Khoản vốn ngắn hạn đem cho vay trung, dài hạn trong toàn hệ thống tín dụng NH là 31%. Tỷ lệ này tại các ngân hàng thương mại Nhà nước là 33,36%, tại ngân hàng thương mại cổ phần ở mức 36,9%, thấp hơn rất nhiều so với trần cho phép 60% theo Thông tư 36. Song nếu đem so với trần 40% trong dự thảo sửa đổi Thông tư 36, mức này đã gần sát.

Thực tế cho thấy, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đến cuối năm ngoái so với trước mức tăng là không đáng kể. Do đó việc gia tăng tín dụng vào thị trường BĐS trong thời gian qua cũng là điều bình thường khi thị trường phục hồi. Nhìn toàn cục thì hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn. Hơn thế, hiện các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường BĐS thành phố chỉ còn chiếm khoảng 15% và tập trung chủ yếu trong phân khúc BĐS loại khá hoặc cao cấp. Con số này thấp hơn rất nhiều so với thời điểm "bong bóng" bất động sản cách đây gần 9 năm, bởi khi đó nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm trên dưới 70%.

Vì vậy, ngoài kiến nghị chưa sửa đổi Thông tư 36 trong thời điểm hiện nay, HH BĐS thành phố cũng góp ý rằng để đảm bảo hiệu quả và an toàn nguồn vốn tín dụng vào thị trường BĐS, NHNN cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại quan tâm thực hiện các giải pháp như coi trọng việc đánh giá tính khả thi của dự án phát triển bất động sản; uy tín thương hiệu và tài sản đảm bảo của chủ đầu tư; coi trọng việc quản lý, kiểm soát dòng tiền cho vay được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, an toàn; giám sát tài sản đảm bảo từ bất động sản hình thành trong tương lai...

Liên quan đến thị trường BĐS, vào thời điểm cuối năm ngoái, nhiều cơ quan công chứng và Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã đồng loạt từ chối công chứng hoặc cho đăng ký thế chấp các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.Lý do đơn giản là chưa có hướng dẫn của các Bộ chủ quản. Từ đó các ngân hàng cho vay không thể thực hiện được các hoạt động nhận thế chấp và cấp tín dụng theo nhu cầu của khách hàng.

Điều này đã gây ách tắc cho thị trường BĐS, nhất là khi số lượng nhà ở hình thành trong tương lai đang chiếm tỷ lệ cao trong giao dịch và nhu cầu rất lớn của chủ đầu tư cần thế chấp dự án để vay vốn.

Thực trạng trên còn làm ngưng trệ hoạt động giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đang hỗ trợ hiệu quả cho người thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở. Chính Ngân hàng BIDV cũng đã có văn bản đề nghị xem xét giải quyết các ách tắc này. Để tháo gỡ, ngày 25-1 vừa qua NHNN cũng đã có văn bản gửi Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường và Bộ Xây dựng đề nghị phối hợp giải quyết.

Song để tháo gỡ một cách hiệu quả, HH BĐS thành phố cũng nêu ý kiến là đối với nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì vấn đề cấp bách cần giải quyết là Bộ Tài nguyên - Môi trường khẩn trương hướng dẫn thủ tục và quy định điều kiện để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu. Đảm bảo cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình. Bởi nếu cho phép thế chấp nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp sổ hồng có thể dẫn đến tình trạng một căn nhà đem thế chấp nhiều nơi.