Số nào là “số nổ”?

Giao dịch “bùng nổ”, “sôi động”, “phục hồi mạnh mẽ”… những cụm từ bừng sáng khi truyền thông nói về thị trường bất động sản (BĐS) trong 1-2 năm qua, đặc biệt là năm 2015.
 

Tất nhiên, những thông tin đó đều xuất phát từ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, đông đảo hơn những lĩnh vực khác, BĐS có hẳn các công ty chuyên nghiên cứu thị trường, hàng quý có những báo cáo, nhận định tổng kết. Có điều, con số mỗi nơi một kiểu, không biết đâu là thật, hay chỉ là “số nổ”?

Năm 2015, bức tranh thị trường BĐS khởi sắc hơn rất nhiều so với những năm trước đây. Nhưng hãy thử so sánh những con số tăng trưởng công bố của các cơ quan liên quan. Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE: “Năm 2015 khép lại với tổng lượng giao dịch cao nhất lịch sử trong một năm, ước tính đã tiêu thụ 36.160 căn hộ so với năm trước”. Với Công ty Nghiên cứu thị trường Savills: “… thống kê theo từng quý sẽ cho con số tổng “căn hộ được tiêu thụ” trong năm là 17.120 căn”.

Còn số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM thì: “Giao dịch BĐS tăng mạnh trong năm 2015 với hơn 26.000 giao dịch thành công, tăng gấp 1,5 lần so với năm 2014”. Và đây là con số của Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước: “Tại TPHCM có khoảng 18.700 giao dịch thành công (tăng 1,8 lần so với cùng kỳ 2014)”.

Bốn đơn vị cung cấp 4 con số khác nhau. Thật kinh ngạc, cùng nghiên cứu thị trường nhưng CBRE lại đưa ra con số nhiều hơn gấp gần 2,5 lần so với Savills. Trong khi đó, con số của Bộ Xây dựng lại thấp hơn khá xa so với thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM - một đơn vị thường xuyên theo sát hoạt động của doanh nghiệp. Đây không phải lần đầu tiên có sai số trong việc thống kê thị trường.

Sự chênh nhau quá lớn về con số sẽ dẫn tới cái nhìn khác biệt về thị trường. Cụ thể, cũng theo CBRE, năm qua tổng cộng nguồn cung của thị trường là 41.787 căn từ 78 dự án, thì sự tiêu thụ do đơn vị này nêu ra là tồn kho không đáng kể. Nhưng nếu lấy con số đã bán 17.120 căn của Savills thì số lượng tồn kho rất lớn, chiếm tới gần 2,5 lần.

Chưa hết, cũng theo CBRE, dự báo năm nay thị trường sẽ cung ứng tiếp 45.000 căn hộ (từ 90 dự án mới), đem cộng với con số chưa bán được của năm trước, ta sẽ có gần 70.000 hộ cung ứng cho thị trường TPHCM trong năm 2016. Nếu quả thật đúng như thế, rõ ràng thị trường BĐS đang ẩn chứa nỗi lo “đại họa” cho nền kinh tế trong tương lai chứ không phải thông điệp phấn khởi, hào hứng!

Trước sự tăng trưởng nhanh của thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ đã từng cảnh báo bong bóng BĐS nhưng lãnh đạo Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TPHCM thì vẫn cho rằng chưa hội đủ yếu tố “thổi phì bong bóng”.

Thực tế lại cho cách nhìn phi lý: thị trường BĐS bung hàng ào ạt, bùng nổ phân khúc cao cấp, mà hầu hết người thiếu nhà lại có thu nhập trung bình và thấp. Mặt khác, chúng ta có cả hệ thống cơ quan quản lý nhà nước xuyên suốt về BĐS, cấp Trung ương là Ban Chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, tiếp theo là trách nhiệm của Bộ Xây dựng, thẩm quyền tại các địa phương là Sở Xây dựng, nhưng tiếc thay, chưa bao giờ có sự chấn chỉnh nghiêm túc về các thống kê. Rõ ràng làm sao hoạch định chính sách đúng, hoặc điều chỉnh phù hợp khi thực tế được biểu đạt bằng kiểu thống kê loạn xạ như vậy?