Ám ảnh bong bóng bất động sản

Hàng loạt dự án bất động sản đã và đang được ồ ạt xây dựng, nguồn tiền đổ vào lĩnh vực này cũng tăng cao. Liệu có nguy cơ “cơn sốt” bất động sản quay trở lại?

Không có nhu cầu mua căn hộ, đất nền nhưng mỗi ngày, anh Nguyễn Văn Thanh (nhân viên một cơ quan nhà nước ở quận 2, TP HCM) nhận được ít nhất 20 tin nhắn rao bán dự án bất động sản (BĐS), trong đó 2/3 số tin nhắn có nội dung quảng cáo dự án căn hộ chung cư, biệt thự, đất nền... “Thông tin hàng loạt dự án mở bán được gửi đến cả ngày lẫn đêm, không biết thị trường BĐS có thực sự sôi động như họ quảng bá hay không?” - anh Thanh băn khoăn.

Ồ ạt bung hàng

Thời gian gần đây, hàng loạt dự án BĐS từ cao cấp đến trung bình liên tục được các chủ đầu tư mở bán hoặc khởi công: dự án An Gia Riverside (quận 7) vừa mở bán hơn 200 căn hộ; chủ đầu tư dự án The GoldView (quận 4) cũng công bố trong tháng 8-2017 sẽ cung ứng cho thị trường khoảng 1.900 căn hộ cao cấp. Hàng chục dự án khác của các doanh nghiệp (DN) BĐS như Đại Quang Minh, Novaland, Hưng Thịnh... cũng đã được công bố rộng rãi.

Nhiều người sống ở khu vực quận 2, 9, Thủ Đức đi trên trục đường Mai Chí Thọ - Võ Văn Kiệt, xa lộ Hà Nội không khỏi choáng ngợp với hàng loạt dự án đã hoặc đang được xây dựng như Masteri, Imperial An Phú, Lexington, Đức Khải, khu đô thị Sala, The Estella giai đoạn 2... “Ngay đường Đỗ Xuân Hợp (quận 9) gần nhà tôi vốn không mấy sầm uất nhưng gần đây cũng “mọc” lên nhiều dự án căn hộ chung cư, nhà phố. Cảm giác như nhà nhà đang quay lại với BĐS” - chị Lê Minh Nga (nhân viên một công ty tài chính) ví von.
 

Nhiều dự án căn hộ đang được xây dựng trên đường Bến Vân Đồn, quận 4, TP HCM Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Một phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HOREA) cho biết chỉ riêng những dự án lớn nằm trong khu tam giác, gần trung tâm quận 1 và sông Sài Gòn là khu đô thị Sala, dự án Masteri Thảo Điền thì số căn hộ cao cấp cung ra thị trường trong thời gian tới đã lên đến cả chục ngàn căn.

Nếu cộng toàn bộ dự án của các chủ đầu tư khác, riêng khu vực này ước chừng lên tới gần 30.000 căn. “Trung bình mỗi căn hộ giá khoảng 3 tỉ đồng thì tổng số tiền đổ vào đây phải lên đến gần 100.000 tỉ đồng. Nếu diễn biến thị trường bất lợi sẽ ảnh hưởng rất lớn” - vị này lo ngại.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết qua thống kê sơ bộ một số dự án tham gia hội chợ BĐS mới đây, kết quả gần 90% dự án được chủ đầu tư công bố hoàn thành trong năm 2017. Điều này cho thấy lượng cung căn hộ thời gian tới sẽ rất nhiều.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, thời gian qua với lượng khách hàng tăng lên khoảng 50% nhưng tỉ lệ dự án các chủ đầu tư tung ra đã tăng 500%. “Nỗi lo dư cung và thị trường BĐS có nguy cơ đóng băng trở lại là điều các nhà quản lý cần đặt ra” - ông Nghĩa nói.

Tín dụng chảy mạnh vào bất động sản

“Dự án có mức giá 700-800 triệu đồng/căn hộ ngày càng vắng bóng trong khi dự án ở phân khúc trung cao cấp giá bán từ 2-3 tỉ đồng/căn đang ồ ạt được xây dựng. Vậy có bao nhiêu người đủ tiền mua căn hộ cao cấp?” - ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, đặt vấn đề.

Theo ông Đực, thời điểm thị trường BĐS trong nước khủng hoảng, mỗi dự án chỉ có khoảng 1.000 căn mà DN đã “chết ngộp”, nay một số dự án có tổng lượng căn hộ bán ra lên tới 10.000 căn, nếu gặp sự cố sẽ ra sao? Lẽ ra phân khúc căn hộ có giá 600-700 triệu đồng phải chiếm lĩnh thị trường thì BĐS mới phát triển bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, cho rằng thị trường BĐS tại TP hiện phát triển ổn định, nhiều dự án tung ra đều thu hút người mua, nhất là dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín và giá cả hợp lý. “Gần đây, nhiều ý kiến có đề cập đến việc lo ngại dư cung, bong bóng BĐS quay lại, Thủ tướng Chính phủ cũng nhắc việc này, do đó nhà đầu tư cần chọn lựa phân khúc và thời điểm để bán hàng cho hợp lý” - ông Châu nói.

Một vấn đề khác là tín dụng đổ vào BĐS thời gian qua khá mạnh cũng gây nhiều lo ngại. Tại cuộc họp của NH Nhà nước tổ chức ngày 23-6, vấn đề tiền “chảy” mạnh vào BĐS đã được đặt ra. Theo Phó Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, tính đến ngày 25-6, tín dụng BĐS tăng 10,89% và chiếm tỉ trọng 8,3% trong tổng dư nợ (tăng 7,9% so với cùng kỳ năm ngoái).

Dòng tiền này chủ yếu đổ vào lĩnh vực xây nhà ở và cho thuê. Phó thống đốc khẳng định quan điểm của NH Nhà nước là đối với những lĩnh vực cho vay tiềm ẩn rủi ro, NH Nhà nước đặc biệt quan tâm kiểm soát và chỉ hướng tín dụng vào những lĩnh vực ưu tiên.

Dư nợ tăng vọt

Tại TP HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NH Nhà nước Chi nhánh TP HCM, cho biết tín dụng BĐS trong 5 năm qua đã có nhiều thay đổi. Năm 2010, tín dụng BĐS được xếp vào dạng phi sản xuất và hạn chế cho vay. Đến tháng 4-2012, lĩnh vực này được đưa ra khỏi rổ “phi sản xuất” và dư nợ cho vay đã tăng vọt. Hiện dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 12,5%-13% tổng dư nợ và chiếm khoảng 33% cả nước (nếu tính theo số tuyệt đối, tín dụng BĐS hiện vào khoảng 1,2 triệu tỉ đồng, tăng trưởng bình quân 10% mỗi năm).