Ngân hàng có “chặt chém” phí bảo lãnh bất động sản?

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7 tới, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thực hiện bảo lãnh. Nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao thì ngân hàng phải hoàn trả số tiền mà người mua nhà đóng cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ áp phí bảo lãnh bao nhiêu và ai phải chịu mức phí này là điều đang gây tranh cãi.

Doanh nghiệp hết “chây ỳ” giao nhà

Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho biết:  “Thời gian vừa qua, rất nhiều dự án, chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng nhưng sử dụng không đúng mục đích, không đầu tư vào dự án mà đầu tư vào nhiều dự án khiến cho dự án bị chậm trễ, không có khả năng hoàn thành và không bàn giao được cho khách hàng theo đúng cam kết. Khách hàng muốn lấy tiền cũng không được nên xảy ra nhiều tranh chấp, bức xúc”.
 

Tuy nhiên, tình trạng trên có thể chấm dứt bởi khi Luật kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực. Theo khoản 1, Điều 56 của dự Luật trên, chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng. Như vậy, ngân hàng bảo lãnh sẽ cam kết hoàn trả số tiền mà khách hàng đã thanh toán và các khoản tiền khác nếu có trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ bàn giao sản phẩm.

Ông Đoàn Thái Sơn - Vụ trưởng Vụ Pháp chế Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho rằng: “Đây là quy định có lợi cho người mua nhà, khi chủ đầu tư được ngân hàng bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ bàn giao thì ngân hàng phải hoàn trả số tiền mà người mua nhà đóng cho chủ đầu tư. Như vậy, những người mua nhà gần như không chịu rủi ro khi chủ đầu tư vi phạm việc bàn”.

Người mua nhà sẽ phải gánh phí bảo lãnh?

Tuy quy định trên rất có lợi cho người mua nhà, song điều khiến nhiều người dân mua nhà băn khoăn là liệu mức phí sẽ được tính ra sao, liệu ngân hàng có tính phí “trên trời” khi tham gia bảo lãnh?

Về vấn đề này, ông Đoàn Thái Sơn cho biết: “Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nêu quy định rõ, mức phí bảo lãnh của ngân hàng thu của khách hàng sẽ do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, mức phí này sẽ phụ thuộc vào một loạt các yếu tố, trong đó quan trọng nhất là mức độ rủi ro của từng dự án mà ngân hàng tham gia bảo lãnh cũng như mức độ cạnh tranh. Các ngân hàng sẽ xếp hạng tín nhiệm đối với từng doanh nghiệp, đây là một trong những cơ sở quan trọng để ấn định mức phí. Với dự án có tài sản đảm bảo thì mức phí có thể được điều chỉnh giảm”.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest) đề nghị, nên đề rõ phí bảo lãnh là bao nhiêu vào đơn giá bán nhà.

“Ví dụ, 1m2 có giá là bán 25 triệu đồng, căn hộ diện tích 100m2 thì khi người mua nộp tới đợt cuối cùng trước khi nhận nhà sẽ vào khoảng 70% giá trị hợp đồng khoảng 1,7 tỷ đồng. Nếu mức phí bảo lãnh là khoảng 0,5% thì số tiền cụ thể là khoảng hơn 8 triệu đồng. Còn nếu doanh nghiệp tín nhiệm thấp, mức phí bảo lãnh là 2% thì số tiền là khoảng 32 triệu đồng. Nếu khoản này đảm bảo cho người mua nhà thì bỏ ra 8 triệu đồng cho một căn nhà trị giá 2,5 tỷ đồng sẽ không phải là quá lớn”, ông Hiệp tính toán.

Tuy nhiên, nhiều người dân cho rằng, việc yêu cầu người mua nhà hoàn toàn phải chịu mức phí bảo lãnh là bất công và có thể làm “nguội” thị trường bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, ông Vũ Văn Phấn cho rằng, bảo lãnh là việc làm bình thường của các ngân hàng, hiện đã có doanh nghiệp bất động sản hợp tác với ngân hàng để thực hiện bảo lãnh. Chủ đầu tư này và ngân hàng không tính mức phí bảo lãnh vào giá bán.

“Như vậy, không phải vì phí bảo lãnh mà thị trường sẽ “nguội” đi hay “ấm” lên. Bản chất việc thị trường “nóng” hay “nguội” là do cung-cầu chứ không vì phí bảo lãnh”, ông Phấn chia sẻ.

Được biết, Nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản đã được Bộ Xây dựng  ký trình Thủ tướng Chính phủ cách đây khoảng 1 tuần.