Đâu là con số thống kê thật trên thị trường BĐS?

Đến hẹn lại lên, tháng cuối của mỗi quý, các công ty tư vấn và nghiên cứu thị trường đều công bố các con số mới nhất về chuyển động thị trường BĐS. Tuy nhiên, khi để các con số này gần nhau, chúng ta thấy hầu hết đều… “trật khớp”.

Loạn số cung – cầu

Theo báo cáo thị trường của công ty TNHH CBRE Việt Nam, trong quý 1/2015, tại Hà Nội có gần 5.000 căn hộ được mở bán mới, tăng 82%, còn lượng giao dịch thành công trong quý đạt hơn 3.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Tại TP HCM, quý 1 cũng ghi nhận hơn 6.500 căn hộ đã được bán, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc bình dân có tỷ lệ tiêu thụ cao nhất trong 3 tháng đầu năm, tăng 17% so với quý trước.

Trong khi đó, báo cáo của công ty TNHH Savills Việt Nam cho thấy, tại Tp.HCM trong quý 1/2015, có 7 dự án mới và các giai đoạn mới của 13 dự án hiện hữu tung bán khoảng 6.600 căn hộ, tăng 40% theo quý và tăng 137% theo năm. Trong quý 1/2015, có khoảng 4.200 căn hộ được bán, tăng 3% theo quý và 167% theo năm.

Cũng theo Savills, trong quý 1/2015, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội gồm khoảng 114.600 căn từ 189 dự án và 80 dự án đang mở bán. Tổng nguồn cung sơ cấp tăng 43% theo quý và 6% theo năm. Trong quý này, hơn 5.600 căn hộ đã được bán. Tỷ lệ hấp thụ đạt 43%, tăng 5 điểm % theo quý.

Trong quý 1/2015, báo cáo của công ty JLL Việt Nam lại đưa ra con số không tương đồng, cụ thể lượng căn hộ chào bán tại thị trường Tp.HCM là 6.000 căn và có 5.200 căn hộ đã được bán thành công. Tại Hà Nội có 5.600 căn được chào bán, con số giao dịch thành công trên thị trường là 5.800 căn.

Còn theo Sở Xây dựng Tp.HCM, cùng thời gian qua đã có 5.700 căn hộ được bán ra trên thị trường. Tính từ đầu năm đến ngày 20/5, tổng số căn hộ đăng ký với Sở Xây dựng về huy động vốn là 7.564 căn với tổng giá trị là 15.950 tỷ đồng.

Bà Dương Thùy Dung, Bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE, cho rằng trên thị trường Tp.HCM có hơn 2.000 dự án BĐS lớn nhỏ, do vậy việc thống kê con số cung - cầu vẫn còn khá khập khiễng. Ở nhiều nước, chính phủ sẽ đưa ra con số thống kê cuối cùng, nhưng ở Việt Nam việc này đều do các sở xây dựng thực hiện. Tuy nhiên, các công ty tư vấn BĐS ít khi tin vào con số này vì với số lượng dự án lớn như thế thì không đủ nhân sự để điều tra làm rõ.
 

Lượng giao dịch trong quý 1/2015 theo báo cáo của công ty CBRE.

Thiếu đầu mối tổng hợp

Đánh giá về những con số “nhảy múa” trên, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết: “Thống kê thị trường BĐS nói chung, đặc biệt là con số nhà bán ra hiện nay thật sự không chính xác. Trong đó, các công ty tư vấn cũng chưa có một phương pháp thống kê khoa học nào và chưa cho biết con số hợp đồng giao dịch cụ thể nào. Đối với nhà đầu tư, những thống kê này có ảnh hưởng rất lớn đến chiến lược kinh doanh nhưng họ ít khi dựa vào đó vì không tin tưởng nhiều vào việc thống kê này”.

Nói về phương pháp đánh giá, thống kê, một đại diện của Công ty Cushman & Wakefield, cho biết các chuyên gia đánh giá của công ty luôn đóng vai là một khách hàng, gọi điện thoại trực tiếp đến từng doanh nghiệp BĐS có dự án đang chào bán để điều tra. Sau đó, một chuyên gia hay nhân viên khác cũng sẽ tiếp tục gọi đến công ty BĐS này để kiểm tra lại một lần nữa xem con số có sự chênh lệch hay không.

“Tuy nhiên, đa số công tác đánh giá, điều tra để lập thống kê này hiện nay cũng chỉ dựa vào các nhân viên kinh doanh, môi giới BĐS là chính”, vị này cho biết thêm.

Bà Dung cũng nói thêm rằng việc thống kê con số cung - cầu thật trên thị trường hoàn toàn phụ thuộc vào sự minh bạch của từng doanh nghiệp. Đối với công ty tư vấn như CBRE, họ cũng chỉ trong vai những người mua nhà để tham khảo và lấy số liệu từ những nhà môi giới.

Theo TS. Đỗ Thị Loan, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM chúng ta hoàn toàn không biết đâu là con số thực vì mỗi cơ quan đều đưa ra các thông số rất khác nhau. Từ đầu năm đến nay hàng loạt doanh nghiệp BĐS đều công bố “bung hàng” rất nhiều dự án nhà ở hoành tráng, kèm cả các con số đã giao dịch thành công. Tuy nhiên, có nhiều dự án thông báo rằng đã bán hết 100% ngay ngày mở bán đầu tiên, nhưng khách hàng đến đăng ký đặt cọc giữ chỗ vẫn được nhận và tiếp tục mở bán nhiều đợt khác sau đấy.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng chính các sở xây dựng phải là cơ quan tổng hợp, phân tích và công khai con số thực chứ không phải con số được truyền qua miệng giữa chủ đầu tư này với chủ đầu tư khác, khách hàng với nhau, bạn bè, đồng nghiệp… Đừng để doanh nghiệp nắm bắt cung – cầu “ảo”, không rõ thị trường đang phát triển như thế nào.