Vẫn thiếu tính khả thi trong ​bảo lãnh giao dịch bất động sản

“Sau hơn 3 tháng thực hiện, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS), vẫn chưa thực sự đi vào cuộc sống, chưa phát huy đầy đủ hiệu lực để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng…” - đây là nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh khi trao đổi với phóng viên.

Theo ông Châu, hiện, Luật Kinh doanh BĐS vẫn còn nhiều vướng mắc cần giải quyết để đảm bảo tính khả thi khi triển khai thực hiện.

* Luật Kinh doanh BĐS đã có hiệu lực hơn 3 tháng, Thông tư hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước cũng được ban hành, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng giữa Luật và Thông tư vẫn đang có những điểm “vênh” nhau. Ông đánh giá sao về nhận định này?
 

- Không chỉ đơn thuần là “có điểm vênh”, mà còn có thể nói là “đá tréo giò” nhau nữa cũng đúng. Cụ thể là: Tại khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Trong khi đó, khoản (1.b) điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) lại quy định, NHTM thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi chủ đầu tư đã ký hợp đồng với khách hàng. Đây chính là “cú đá tréo giò nhau” giữa Luật và Thông tư, dẫn đến tình trạng “con gà – quả trứng” mà báo chí đã nêu trong thời gian qua và khiến DN hết sức lúng túng trong quá trình thực hiện Luật. Chính vì vậy, theo tôi, chúng ta cần sớm phải làm rõ nội dung tại khoản 1 điều 12 của Thông tư 07/2015/TT-NHNN của NHNN để phù hợp và thống nhất với khoản 1, khoản 2 điều 56 Luật Kinh doanh BĐS về bảo lãnh ngân hàng.

* Theo ý kiến của nhiều DN thì “giới hạn tín dụng” theo Luật Các tổ chức tín dụng 2010 cũng đang “gây ra những ảnh hưởng rất lớn” đến việc thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cá nhân ông nhìn nhận về vấn đến này như thế nào?

- Phản ánh của các DN là chính xác. Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định bảo lãnh ngân hàng là một hình thức cấp tín dụng. Trong đó, điều 128 về giới hạn cấp tín dụng quy định, “tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của NHTM”. Và “tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của NHTM ". Giới hạn cấp tín dụng nêu trên được áp dụng cho việc cấp tín dụng, bảo lãnh ngân hàng cho các hoạt động trước đây.
 

Khách hàng tham khảo mua nhà ở tại dự án Watermark Hồ Tây. Ảnh: Chiến Công

Đến nay, Luật Kinh doanh BĐS đã bổ sung quy định mới về việc bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, cần sửa đổi bổ sung Luật Các tổ chức tín dụng 2010 theo hướng nới rộng giới hạn cấp tín dụng chung, hoặc bổ sung giới hạn cấp tín dụng cho hoạt động bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

* Nhiều chuyên gia cho rằng, Nhà nước cần có cơ chế phù hợp để triển khai thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, có tính đến đặc thù vận hành của thị trường BĐS. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Hiện nay, phần lớn các NHTM khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng đều yêu cầu bên được bảo lãnh (chủ đầu tư dự án) phải ký quỹ bằng tiền mặt bằng với giá trị bảo lãnh, hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương khoảng 1,3 - 1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Nếu thực hiện theo quy định này thì không khả thi vì các dự án BĐS hầu hết đều có giá trị lớn, nhưng nguồn vốn tự có của một số NHTM không lớn, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án. Bên cạnh đó, có nhiều chủ đầu tư lại không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, trong lúc gần như các tài sản của chủ đầu tư cũng đã được thế chấp, nên cũng không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh ngân hàng. Mặt khác, theo quy định thì chủ đầu tư đã phải giải chấp nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán cho người tiêu dùng. Đồng thời, chủ đầu tư dự án vẫn phải tìm kiếm nguồn vốn khác (kể cả phải đi vay ngoài xã hội) để chi trả cho nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị, chi phí quản lý... để hoàn thành công trình nhà ở bàn giao cho khách hàng. Vì vậy, theo tôi, NHNN cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn, tạo khung pháp lý có tính khả thi để các NHTM thực hiện thống nhất. Chẳng hạn, chỉ đạo các NHTM xây dựng "quy định nội bộ của tổ chức tín dụng" theo hướng ưu tiên cho các chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà chủ đầu tư không cần phải ký quỹ, hoặc không cần phải có tài sản bảo đảm.

Ngoài ra, do đặc thù hoạt động của thị trường BĐS, hầu hết chủ đầu tư đều bán nhà ở hình thành trong tương lai theo từng đợt, thanh toán cũng theo tiến độ thực hiện dự án, nên ngân hàng cần có phương thức vận dụng thích hợp khi thực hiện bảo lãnh, không để việc bảo lãnh ngân hàng trở thành gánh nặng cho chủ đầu tư, hoặc làm phát sinh thêm chi phí mà có thể người tiêu dùng sẽ phải gánh chịu khi mua nhà...

* Xin cảm ơn ông!