Thị trường bất động sản tiếp tục phát triển, thanh khoản tốt

Trao đổi với Tiền Phong, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Ðỗ Ðức Duy khẳng định, thời gian qua nhờ thực hiện đồng bộ, kiên định các giải pháp, nhất là các giải pháp liên quan đến phát triển nhà ở xã hội nên thị trường bất động sản đã được phục hồi tích cực, đồng thời giúp cho hàng trăm ngàn hộ người nghèo, người thu nhập thấp có điều kiện cải thiện chỗ ở. Ðây sẽ là những tiền đề quan trọng tạo “lực đẩy” cho thị trường bất động sản trong năm 2016 tiếp tục phát triển và thanh khoản tốt.
 

Nhà ở xã hội tại Khu đô thị Ðặng Xá (Gia Lâm - Hà Nội) Nhà ở xã hội tại Khu đô thị Ðặng Xá (Gia Lâm - Hà Nội)

Ðể người nghèo có nhà ở

* Sau một thời gian đóng băng, thậm chí đổ vỡ thì từ năm 2013 đến nay,  thị trường bất động sản đã vực dậy, với nhiều dấu hiệu khởi sắc. Ðâu là giải pháp cốt lõi dẫn đến kết quả trên, thưa ông?

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản (TTBÐS) giai đoạn 2011 – 2012 là tình trạng lệch pha “cung – cầu”, thị trường thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, trong khi thiếu sản phẩm bình dân, giá rẻ. Chính vì vậy, việc điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý để sản phẩm BÐS đến được với mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường là việc hết sức cần thiết.
 

Từ phân tích trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho TTBÐS gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội, được Chính phủ cụ thể hóa tại NQ 02 năm 2013 và NQ 61 năm 2014. Bộ xây dựng đã chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương tiến hành rà soát phân loại các dự án BÐS trên phạm vi cả nước, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại (chia nhỏ căn hộ) cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; Chính phủ đã thực hiện việc miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội; đặc biệt, Chính phủ đã giành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp...

Chính nhờ các giải pháp đồng bộ đó, đã giúp cho thị trường BÐS phục hồi tích cực. Lượng giao dịch thành công liên tục tăng, bắt đầu từ phân khúc sản phẩm trung bình và thấp, lan dần sang khu vực sản phẩm trung và cao cấp. Tồn kho BÐS đến tháng 12/2015 đã giảm 77.659 tỷ đồng (giảm 60,41%) so với quý I/2013. Giá nhà ở được kéo về sát với giá trị thực và tương đối ổn định, trong đó có khu vực đã giảm tới 30% so với thời kỳ sốt nóng năm 2010, giúp người mua được hưởng lợi. Cơ cấu hàng hóa BÐS được điều chỉnh hợp lý hơn, cả nước đã có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 41.769 căn hộ, 88 dự án đăng ký điều chỉnh giảm diện tích căn hộ (từ 36.113 căn, tăng lên thành 49.199 căn) cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Nhiều doanh nghiệp BÐS nhờ lựa chọn nhà ở xã hội mà đã vượt qua khó khăn, ổn định và phát triển…

* Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở giá thấp, nhà xã hội của người dân còn rất lớn, trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế. việc phát triển nhà ở xã hội đang còn những rào cản gì? Tới đây Bộ Xây dựng có phương hướng gì trong thực hiện phát triển nhà ở cho người dân, thưa ông?

Ngày 30/11/2011, lần đầu tiên Chiến lược phát triển Nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt với nhiều điểm có tính đột phá: "Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân”, đồng thời phân rõ 2 loại hình nhà ở là nhà ở thương mại- giành cho các đối tượng có đủ khả năng chi trả theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của nhà nước để giảm giá thành, giúp các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp có cơ hội cải thiện nhà ở.
 

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Ðỗ Ðức Duy.

Thực hiện Chiến lược trên, trong những năm qua cùng với các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội cho đối tượng chính sách người nghèo khu vực nông thôn thì các mô hình khu đô thị nhà ở xã hội với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ giành cho người nghèo, người thu nhập thấp cũng được quan tâm, chú trọng. Ðến nay đã hình thành nhiều khu đô thị nhà ở xã hội được người dân ưa chuộng, điển hình như khu đô thị Ðặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội của Viglacera; tại Thành phố mới Bình Dương của Becamex IDC… Các khu đô thị nhà ở xã hội trên đã góp phần khẳng định một hướng đi mới trong việc kết hợp giữa phát triển kinh tế với đảm bảo an sinh xã hội, thực hiện mục tiêu xã hội chủ nghĩa hướng tới con người, vì con người, đảm bảo tiến bộ và công bằng xã hội của Ðảng và Nhà nước ta…
 
Tuy vậy, trên thực tế, sản phẩm nhà ở xã hội vẫn còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu, trong khi vẫn còn đó nhiều lực cản như: Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; quy định giành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để đầu tư phát triển nhà ở xã hội ở một số nơi chưa được thực hiện nghiêm túc; nguồn vốn trung và dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội còn thiếu; nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa mặn mà với nhà ở xã hội; mới chỉ có nhà ở xã hội để bán, còn thiếu nhà ở cho thuê... Ðây chính là những nhiệm vụ đặt ra với Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương cần quan tâm và nỗ lực giải quyết trong thời gian tới.

Với mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25m2/người, trong đó tại đô thị khoảng 29 m2/người, tại nông thôn khoảng 22 m2/người; giai đoạn 2016 - 2020 đầu tư xây dựng mới khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội khu vực đô thị,tới đây, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục thực hiện rà soát, sửa đổi, xây dựng các cơ chế chính sách về quản lý nhà ở và thị trường BÐS phù hợp với tình hình mới;  Ðẩy mạnh thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, trong đó tập trung triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo khu vực nông thôn, khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của bão, lũ, ngập lụt, sạt lở núi, ven sông, ven biển; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp, sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và dạy nghề,...

Cơ hội lớn từ các Hiệp định thương mại tự do

* Trước sự “ấm” lên của thị trường bất động sản thì cũng có ý kiến bày tỏ lo ngại về nguy cơ “bong bóng” có thể bị tái diễn, thưa ông?

Những quan ngại về bong bóng BÐS là vấn đề rất đáng quan tâm của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp và của toàn xã hội. Hiện nay, thị trường BÐS đã hồi phục; thanh khoản tăng; giá BÐS tương đối ổn định; một số dự án nằm ở gần trung tâm các đô thị, có hạ tầng tốt, đã hoàn thành việc xây dựng hoặc đang thi công có tiến độ tốt, chủ đầu tư có uy tín được nhiều khách hàng quan tâm thì giá có tăng nhưng không nhiều, không đột biến (chỉ khoảng 2 - 5% so với cuối năm 2013).

Hơn nữa, theo quy luật và kinh nghiệm thực tế ở các nước cũng như ở nước ta trong những năm qua thì bong bóng BÐS thường chỉ xảy ra khi hội tụ được các yếu tố như: Nền kinh tế không ổn định, phát triển quá nóng; Các thị trường đầu tư khác không ổn định, kém hấp dẫn (thị trường vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi ngân hàng thấp, …); Nguồn cung quá bất cập, quá thiếu so với nhu cầu; Chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị buông lỏng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách quá dễ dãi; Thiếu sự can thiệp kịp thời, hợp lý của Nhà nước vào thị trường;... Ðối chiếu với các yếu tố nêu trên thì có thể khẳng định: chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” BÐS. Nếu có sự tăng giá và “nóng sốt” thì cũng chỉ xảy ra ở cục bộ một số dự án có vị trí tốt nằm ở trung tâm đô thị, có hạ tầng tốt, đang thi công có tiến độ tốt, chủ đầu tư có uy tín, có nhiều khách hàng quan tâm.

* Ông đánh giá thế nào về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2016 khi Việt Nam ngày càng hội nhập hơn nữa với nền kinh tế thế giới thông qua việc ký kết các Hiệp định thương mại tư do như Hiệp định Ðối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA) và cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) ?

Sau khi các Hiệp định này được ký kết thì sẽ ngày càng có nhiều các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư, làm ăn, sinh sống tại Việt Nam, đồng thời sẽ có nhiều doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư kinh doanh BÐS tại Việt Nam với tiềm lực về tài chính mạnh, công nghệ xây dựng tiên tiến. Ðiều này cũng đồng nghĩa với nhu cầu mua và sở hữu nhà ở của người nước ngoài sẽ tăng, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ trung, cao cấp tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nguồn tài chính mạnh sẽ nhận chuyển nhượng lại các dự án của các doanh nghiệp trong nước mà lâu nay không đủ khả năng để triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ, các doanh nghiệp BÐS trong nước cũng sẽ phải tái cơ cấu đầu tư, nâng cao năng lực và tính chuyên nghiệp để đủ sức cạnh tranh ngay chính trên sân nhà. Ngoài ra thị trường văn phòng, dịch vụ, thương mại sẽ có xu thế sôi động hơn.

Từ những phân tích trên, dự báo thị trường BÐS trong năm 2016 sẽ tiếp tục phát triển, thanh khoản tốt. Riêng về giá, nếu có thì cũng chỉ tăng nhẹ ở các dự án có vị trí tốt nằm ở trung tâm các đô thị, có hạ tầng tốt, đã hoàn thành việc xây dựng hoặc đang thi công có tiến độ tốt, chủ đầu tư có uy tín.

* Trân trọng cảm ơn ông!