Quy định ngân hàng bảo lãnh mua nhà: Càng để lâu, càng nhiều giao dịch trái luật

Luật Kinh doanh Bất động sản đã có hiệu lực gần 3 tháng, quy định bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai vẫn không có nhiều biến chuyển.

Trong khi hàng loạt những vướng mắc liên quan đến quy trình, thủ tục chưa được giải quyết thì các chủ đầu tư vẫn ồ ạt mở bán. Vấn đề đáng quan tâm hiện nay là quyền lợi của khách hàng sẽ ra sao nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng các quy định của pháp luật?

Tìm hiểu dự án Imperia Garden, 23 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân (Hà Nội) tại một sàn giao dịch quảng cáo độc quyền phân phối một số sàn của dự án 27 tầng này, PV nhận được hàng loạt lời giới thiệu chắc chắn về tính pháp lý của dự án. Với mức giá 30,5 đến 40 triệu đồng/m², khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về diện tích căn hộ. Tiến độ đóng tiền cũng rất linh hoạt với việc chia thành 8 đợt. Bên cạnh đó là hàng loạt những lời giới thiệu có cánh về dự án.

Để khách hàng yên tâm về pháp lý của dự án, nhân viên môi giới trưng ra hàng loạt giấy tờ như: Quyết định thu hồi và giao đất cho chủ đầu tư của UBND TP Hà Nội; chỉ định chủ đầu tư; giấy chứng nhận đầu tư… Khi được hỏi về việc bảo lãnh từ phía ngân hàng, nhân viên môi giới này khẳng định chắc chắn rằng, dự án đã được ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Tuy nhiên khi xem chi tiết thì thực tế, giữa chủ đầu tư là Công ty cổ phần HBI và ngân hàng chỉ ký một hợp đồng liên kết cho vay mua căn hộ thuộc dự án này.

Theo đó, khách hàng mua nhà tại dự án sẽ được ngân hàng hỗ trợ cho vay vốn. Đây không phải là hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng mua nhà được chủ đầu tư ký với ngân hàng. Tuy nhiên với hợp đồng liên kết cho vay mua nhà tại dự án này, khách hàng rất dễ nhầm lẫn theo lời giới thiệu của nhân viên môi giới.

“Anh vào sẽ được ký hợp đồng mua bán trực tiếp ngay với chủ đầu tư. Còn về tính pháp lý thì dự án này không còn thiếu gì nữa cả, nên khách hàng cứ yên tâm”, nhân viên môi giới này nói. Khi được hỏi lại có chắc chắn được ký hợp đồng mua bán không, nhân viên môi giới này khẳng định chắc nịch vì dự án đã làm xong móng.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 2 tháng qua, chỉ riêng tại thị trường Hà Nội đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng với cả trăm lượt mở bán, tăng hơn 10% so với tháng trước đó. Điều đáng nói là không thể thống kê được dự án bất động sản nào đã được ngân hàng bảo lãnh. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định, các dự án bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng mới được mở bán.

Theo Luật sư Trần Quang Khải, Trưởng văn phòng Luật sư Tâm Phát (Đoàn luật sư Hà Nội) thì hiện khó có thể nắm bắt được dự án nào đã được bảo lãnh hay chưa. Với xu thế hiện nay, dự án nào đã chính thức được ngân hàng bảo lãnh thông tin sẽ rất rộng rãi. Tuy nhiên nếu để ý thì sẽ thấy chưa có dự án nào ở khu vực Hà Nội công bố thông tin đã chính thức được ngân hang đứng ra bảo lãnh dự án.

Do vậy, các dự án vẫn triển khai bán hàng hiện nay là chưa làm đúng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã có hiệu lực từ 1/7. Đánh giá về vấn đề này, Luật sư Trần Quang Khải cho rằng, có thể ngân hàng chỉ mới hứa hẹn cam kết về nguyên tắc là sẽ bảo lãnh chứ chưa thể hiện bằng thư hay hợp đồng bảo lãnh, do đó doanh nghiệp vẫn mở bán và giới thiệu với khách hàng rằng dự án đã được bảo lãnh.

Bên cạnh đó còn là nhiều dự án ở ranh giới giữa Luật cũ và Luật mới, tức là trước 1/7 đã mở bán một phần dự án, sau 1/7 mở bán tiếp phần còn lại và cứ áp dụng theo Luật cũ, bởi hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn đối với những trường hợp này. Nhưng luật sư Trần Quang Khải phải thừa nhận rằng, hàng loạt các dự án ồ ạt mở bán thời gian qua đã thực hiện đúng quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng mới được mở bán hay chưa thì cũng chẳng thấy cơ quan nào kiểm soát, và đương nhiên nếu dự án có vấn đề thì người mua nhà vẫn là người “cầm dao đằng lưỡi”.

Không biết đến khi nào thì quy định bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng mới có thể phát huy đúng tác dụng là bảo vệ quyền lợi của người mua nhà? Thời gian chờ đợi biện pháp tháo gỡ vướng mắc của các cơ quan chức năng càng lâu, đồng nghĩa với việc càng có nhiều giao dịch trái luật, nhiều người mua nhà không có cơ hội được trả lại tiền khi dự án gặp rủi ro như chậm tiến độ hoặc không triển khai được.