Phí bảo lãnh bất động sản: Khó đủ đường

Quy định chủ đầu tư bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi mở bán dự án bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai có hiệu lực đã hơn 2 tháng nay nhưng đến thời điểm này tại Hà Nội, chưa có dự án nào chính thức được ngân hàng bảo lãnh. Trong khi đó, tại nhiều sàn giao dịch BĐS, đã có những khách hàng đắn đo, ngần ngại chưa dám xuống tiền mua căn hộ ở những dự án chưa được bảo lãnh. Nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng cả hoạt động kinh doanh để chạy đôn đáo lo các thủ tục bảo lãnh với bên ngân hàng mà vẫn chưa được.
 

Nhiều doanh nghiệp khó khăn

Quy định về phí bảo lãnh BĐS ra đời được cho là giúp bảo vệ người mua nhà, tránh tình trạng mất tiền cho những dự án không biết bao giờ mới được hoàn thành. Theo Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh về tài chính. Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm và người mua nhà yêu cầu, ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng đã ký kết. Như vậy, theo quy định này thì đây sẽ là công cụ bảo vệ người mua nhà, đồng thời cũng giúp thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, giúp thị trường minh bạch hơn. Một khi chủ đầu tư có được sự bảo lãnh từ phía ngân hàng cho dự án thì doanh nghiệp được coi là bảo đảm có đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, chỉ trong 2 tháng qua, thị trường Hà Nội đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng với cả trăm lượt mở bán nhưng phí bảo lãnh BĐS có chăng chỉ được đề cập đến trong những bản cam kết mà chưa có hợp đồng chính thức nào. Rất nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn loay hoay ngồi trên đống lửa để lo các thủ tục bảo lãnh cho dự án. Chẳng hạn một dự án đang được mở bán của Công ty Cổ phần Hateco ở Hoàng Mai, dự kiến khách hàng sẽ được nhận nhà vào năm 2017. Dù vậy, từ đầu tháng 7 đến nay khoảng 1/3 số căn hộ đã được bán nhưng doanh nghiệp này vẫn đang trong giai đoạn đàm phán với ngân hàng về hạn mức bảo lãnh. 

Trong khi đó, đại diện một chủ đầu tư khác cho biết, hơn 1 tháng qua không biết bao nhiêu lần công ty phải lên gặp ngân hàng, thậm chí dừng cả bán hàng để lo thủ tục bảo lãnh, nhưng vẫn chưa được vì vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của chủ đầu tư. Theo đó, năng lực tài chính thì được thẩm định thông qua công ty kiểm toán theo đúng quy định. Còn về tài sản thế chấp, do doanh nghiệp đã thế chấp dự án vay vốn trước đó rồi nên phải huy động các tài sản khác để thế chấp và vì vậy sẽ rất khó khăn và hạn mức bảo lãnh sẽ thấp hơn.

Theo luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, hiện nay đa phần chủ đầu tư chỉ đủ tài chính để thực hiện chuyển nhượng đất dự án và thực hiện xong phần móng để bán. Phần còn lại huy động vốn từ việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thu tiền từ người mua nhà để thực hiện việc xây dựng. Việc bảo lãnh, thực chất là vay tiếp để phòng trường hợp phải trả tiền cho người mua nhà thì có ngân hàng đứng ra trả thay. Để được bảo lãnh, phải thế chấp dự án. Nếu chủ đầu tư chỉ có một tài sản là dự án thì làm sao thế chấp 2 lần? Vì vậy dẫn đến, chủ đầu tư sẽ khó khăn hơn trong việc xoay xở tài chính để thực hiện dự án.

Ngân hàng ký cam kết bảo lãnh nhưng… chưa được quyền bảo lãnh

Đa phần các dự án được ký kết bảo lãnh trên nguyên tắc đều là những khách hàng “ruột”, là “con nợ” của các ngân hàng. Đối với ngân hàng thì cách tốt nhất để thu hồi nợ trong lúc này là bảo lãnh để “nuôi” con nợ, tức là bảo lãnh cho những dự án do chính họ tài trợ vốn, hạn chế bảo lãnh đối với các dự án mới, cũng như nói “không” với dự án đã được đem thế chấp ở ngân hàng khác.

Việc được ngân hàng cam kết bảo lãnh được nhiều chủ đầu tư nhanh chóng công bố như một sự bảo chứng an toàn cho dự án đối với khách hàng. Tuy vậy, đến thời điểm này đây cũng chỉ là những hợp đồng bảo lãnh “trên nguyên tắc”. Điều bất ngờ là đến ngày 12-8, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới công bố danh sách 33 ngân hàng thương mại “có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Mới đây 5 ngân hàng thương mại khác tiếp tục được bổ sung vào danh sách này, đưa tổng số ngân hàng lên 38. Trong danh sách 38 ngân hàng này, đáng nói là nhiều ngân hàng lớn, đã thực hiện ký cam kết bảo lãnh nhiều chủ dự án thì lại không có tên.

Theo các chuyên gia, trong trường hợp các ngân hàng ký hợp tác với chủ dự án đó không trong danh sách được chấp thuận, thì thỏa thuận hợp tác bảo lãnh đã ký gần như vô nghĩa. Để giải quyết vấn đề này, chủ dự án lại phải đi tìm một ngân hàng khác, điều này gần như bất khả thi. Vì thông thường khi đã vay vốn một ngân hàng triển khai dự án thì chủ dự án phải thỏa thuận tất cả tiền bán hàng ở dự án chủ đầu tư phải chuyển qua ngân hàng đó. Tiến độ đến đâu ngân hàng sẽ rót vốn đến đấy. Nếu xin bảo lãnh ở một ngân hàng khác, ngân hàng này cũng yêu cầu phải chuyển tiền cho họ. Rõ ràng doanh nghiệp đứng ở thế kẹt.

Loay hoay vì quy định “vênh”

Lúng túng cả về quy trình ký kết bảo lãnh với ngân hàng và mức phí bảo lãnh cũng là nguyên nhân chính dẫn đến việc chưa có hợp đồng bảo lãnh nào được ký kết. Hiện các quy định còn có độ vênh khi áp dụng, gây khó cho cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp. Bảo lãnh rồi mới được bán hàng, hay bán hàng rồi mới có bảo lãnh là vấn đề được nhiều người đặt ra.

Theo Khoản 1, Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS 2014, kể từ ngày 1-7, chủ đầu tư BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng để đề phòng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng. Tuy nhiên tại Thông tư số 07/2015/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành có hiệu lực từ ngày 9-8-2015 lại quy định các dự án mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ tài chính.

Việc bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo hợp đồng ba bên giữa người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh. Những quy định và cách hiểu chưa thống nhất này gây khó khăn trong việc triển khai quy định. Chẳng hạn như trường hợp Công ty Cổ phần Vimeco thời gian qua đã phải chạy đôn chạy đáo để làm việc với ngân hàng về việc bảo lãnh. Tuy nhiên, kết quả là ngân hàng từ chối ký hợp đồng bảo lãnh cho cả dự án, mà chỉ đưa ra thư cam kết bảo lãnh khi có căn hộ được bán.

Thêm một khó khăn nữa trong việc tiến tới các hợp đồng bảo lãnh, đó là mức phí bảo lãnh không có sự thống nhất khiến cả doanh nghiệp và ngân hàng đều lúng túng. Trong quá trình đàm phán giữa chủ đầu tư và ngân hàng thì mỗi ngân hàng đưa ra một mức phí khác nhau. Chẳng hạn như có dự án được tính phí bảo lãnh là 1% trên tổng số tiền mua nhà nhưng những dự án giá trị tài sản thế chấp thấp, uy tín doanh nghiệp không cao thì phí có thể lên 2, thậm chí 3%. Điều này dẫn đến những cuộc đàm phán kéo dài mà chưa đạt được kết quả. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên đưa ra một mức trần phí, tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực thì nếu áp dụng một mức trần phí thì sẽ dẫn đến tình trạng là méo mó thị trường, doanh nghiệp rủi ro cao cũng chỉ phải trả mức phí bằng với doanh nghiệp ít rủi ro.