Nhà giá rẻ thoái trào?

Một trong những nội dung đáng chú ý được CBRE nêu lên trong Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý I vừa qua là phân khúc giá rẻ ghi nhận giao dịch giảm. Theo đơn vị tư vấn, điều này được cho là chịu ảnh hưởng từ thay đổi chính sách gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng.

Theo báo cáo của CBRE, riêng trong quý I vừa qua, thị trường chứng kiến tổng số 4.318 căn hộ mới được mở bán trong tổng số 16 dự án (giảm 18% so với cùng kỳ năm 2015). Đáng kể trong số này, ghi nhận 11 trên tổng số 18 dự án thuộc phân khúc trung cấp – chiếm 49% tổng số lượng mở bán trong quý.

CBRE cho rằng các giao dịch vẫn diễn ra “sôi động” với 4.048 giao dịch được ghi nhận trong quý, bất chấp con số nêu trên thấp hơn 5% so cùng kì năm trước.

Tác động từ thay đổi chính sách

Chi tiết về dòng sản phẩm, phân khúc cao cấp và trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường với 48% và 36% thị phần. Dẫn ra yếu tố chịu ảnh hưởng từ thay đổi chính sách gói vay 30.000 tỷ đồng, báo cáo nhận định: “Phân khúc giá rẻ có lượng giao dịch giảm”.

Tuy nhiên, ở góc nhìn này, nhà tư vấn chỉ trích dẫn một phần nội dung Thông tư 11/2013/TT-NHNN rằng “Ngân hàng Nhà nước thực hiện giải ngân khoản cho vay tái cấp vốn khoảng 30.000 tỷ đồng đối với ngân hàng trên cơ sở dư nợ cho vay của ngân hàng đối với khách hàng, nhưng đối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành” (ngày 1/6/2013).

Đồng thời, phía CBRE cũng nhắc tới một chuyển biến khác từ chính sách ảnh hưởng đến thị trường BĐS là dự thảo sửa đổi Thông tư 36, có liên quan đến việc cấp tín dụng cho thị trường BĐS, bao gồm việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn, và tăng hệ số rủi ro tài sản đối với các khoản vay BĐS.

Do thị trường BĐS được coi là đã và đang trên đà phục hồi với nguồn cung và giá tăng trưởng trở lại, việc sửa đổi này cũng nhằm dỡ bỏ một số hỗ trợ cho ngành được đưa ra trong giai đoạn khó khăn trước đây.

Tuy nhiên, theo CBRE, những thay đổi trong Thông tư 36, nếu được thông qua sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư, và người mua, nhất là khi huy động vốn hiện chủ yếu vẫn thông qua kênh tín dụng ngân hàng.

Về mức giá, xét về bình quân thị trường, chỉ có giá sơ cấp của các dự án phân khúc trung cấp tăng 2,9%. Đối với phân khúc bình dân, giá sơ cấp giảm tới 7,8% (cao cấp giảm 0,3%).

Dự báo, trong những quý tiếp theo của năm 2016, phía Tây và Tây Nam thành phố là nơi có nguồn cung lớn nhất, chiếm tới 75% của cả thị trường. Ngoài ra, quận Ba Đình sẽ đón thêm ba dự án thuộc phân khúc hạng sang, cung cấp 488 căn hộ.
 

Nhà giá rẻ bị tác động trực tiếp bởi những thay đổi về chính sách tín dụng (sửa đổi thông tư 36 và gói 30.000 tỷ đồng)

Điểm nhấn nhà phố thương mại

Xuất hiện “đậm” trong nhận định phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội ba tháng qua là mô hình nhà phố thương mại. Dự án Botanica (Vinhomes Gardenia) đã được mở bán với 154 nhà liền kề, 38 biệt thự và 172 căn nhà phố thương mại (Shophouse), đem lại nguồn cung lớn cho quận Từ Liêm. Đây là một trong số ít các dự án có mô hình nhà phố thương mại được triển khai trong thời điểm này tại Hà Nội.

CBRE nhắc lại về tiến trình phát triển của nhà phố thương mại – loại sản phẩm đang được giới đầu tư “ưa chuộng” hiện tại – như một cách gián tiếp định hướng đầu tư(!?). Theo đó, Shophouse từng được giới thiệu tới thị trường qua đợt ra mắt dự án phố Trúc và phố Cúc tại Ecopark vào năm 2011.

Từ đó đến nay, đã có 1.182 căn Shophouse được mở bán ở 4 dự án khác nhau. Về ưu điểm “2 trong 1”, Shophouse không chỉ để ở mà còn có khả năng sinh lợi nhờ hoạt động kinh doanh bán lẻ đi kèm. Chủ các căn hộ Shophouse có thể cho thuê toàn bộ hoặc một phần diện tích nhà để kinh doanh mặt bằng bán lẻ, phần còn lại để ở và sinh hoạt.

Quý I vừa qua, giá trung bình của thị trường thứ cấp giảm 1,3% so quý trước và 1,5% so cùng kì năm ngoái. Quận Hà Đông nhờ cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện, đang trở thành khu vực tập trung các dự án nhà ở mới, có giá được cải thiện đáng kể, cụ thể là tăng 5,5% so với quý trước và tăng gần 15% so với cùng kỳ năm trước. quận Cầu Giấy và Hoài Đức cũng chứng kiến giá tăng ở mức trung bình vào khoảng gần 5%.

Thị trường bán lẻ cũng thu hút quan tâm của giới làm nghề khi CBRE nhắc tới tỷ lệ trống. Ba tháng đầu 2016, thị trường không ghi nhận dự án mới ở phân khúc bán lẻ. Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ hiện xấp xỉ 706.530 m2 từ 19 trung tâm thương mại, hai trung tâm thương mại tổng hợp và 9 sảnh bán lẻ.

CBRE cho biết tỷ lệ trống trung bình của các trung tâm thương mại tại Hà Nội tăng từ 10,2% trong Quý IV/2015 lên 11,5% trong Quý I/2016 do tại thời điểm đầu năm, một số hợp đồng cho thuê hết hạn dẫn đến việc tồn tại những diện tích trống tại một số trung tâm mua sắm.

Về mức giá thuê, nguồn cung hạn chế trong khu trung tâm thành phố cho phép giá thuê tại đây tăng 1,8% so với quý trước. Tại khu vực ngoài trung tâm, việc một trung tâm thương mại tạm thời đóng cửa để sửa chữa khiến giá thuê tại khu vực này tăng 3,2% so với quý trước.

Tuy nhiên, những sảnh bán lẻ lớn sắp được hình thành trong dự án dân cư tại khu vực ngoài trung tâm thành phố sẽ cạnh tranh với các trung tâm thương mại đang và sẽ được đi vào hoạt động về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.