Nguy cơ bong bóng BĐS lại phồng

Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1-7, ngay sau đó, thị trường BĐS đã nóng lên và đã có dấu hiệu tăng giá ở một số phân khúc nhà ở cao cấp cũng như ở những dự án gần trung tâm, đặc biệt ở Hà Nội. Vấn đề rất đáng quan tâm là liệu xu hướng tăng giá và nóng lên của thị trường có bền không? Và liệu có thêm một cơn sóng lớn dẫn đến sự phồng lên của bong bóng BĐS không?

Giá nhà đất tăng từ 3%-5%

Ngay từ trước ngày 1-7, trên thị trường BĐS, ở phân khúc nhà ở cao cấp đã có sự sôi động. Đó là thông tin trong báo cáo tổng quan thị trường BĐS Hà Nội quý II của CBRE ngày 30-6. Đáng chú ý là tỉ lệ giao dịch của căn hộ cao cấp đang tăng lên. Tính cả 6 tháng đầu năm 2015, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng 18% so với năm 2014. Ngay sau ngày 1-7, giá nhà đất phân khúc này cũng rục tịch tăng thêm.

Tại một số dự án ở Hà Nội, mức giá tăng khoảng 4%-6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt. Các dự án đang tiếp tục mở bán hoặc có kế hoạch mở bán như Dự án Gamuda Gardens tiếp tục mở bán qua Siêu thị Dự án, Khu biệt thự nhà vườn TIG Đại Mỗ, biệt thự liền kề giai đoạn 2 Dự án Park City Hà Đông, Dự án Duyên Thái, huyện Thường Tín.

Trong đó, Dự án TIG Đại Mỗ và giai đoạn 2 Dự án Park City Hà Đông có mức giá chào bán khá cao, lần lượt là 32 triệu đồng/m2 (nhà xong móng) và trên 70 triệu đồng/m2 (với nhà hoàn thiện). Theo dự báo, hoạt động mở bán sẽ diễn ra sôi động hơn trong 6 tháng cuối năm với kế hoạch mở bán tại Dự án Nam đường 32, huyện Hoài Đức, Dự án FLC Gardens Đại Mỗ, Dự án Nam An Khánh, Dự án The Manor Central Park…

Giá nhà liền kề, biệt thự tại nhiều khu đô thị thuộc quận Cầu Giấy, Hà Đông, Hoài Đức, Nam Từ Liêm thời gian qua đã tăng giá đáng kể. Mặc dù mức tăng giá không lớn, nhưng đây đều là những căn có diện tích lớn, nên đã nâng tổng giá trị sản phẩm lên khá cao. Cụ thể, tại các khu đô thị đã hoàn thiện như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Bắc An Khánh, nhà liền kề, biệt thự tăng từ 200 triệu đồng, đến cả tỷ đồng mỗi căn.

Đặc biệt, việc tăng giá bán nhà liền kề, biệt thự không chỉ diễn ra tại các dự án đã hoàn thiện, trung tâm thành phố, mà đã lan rộng đến nhiều dự án đang được xây dựng hạ tầng. Chẳng hạn, tại Dự án Khu đô thị Phú Lương (quận Hà Đông), giá nhà liền kề tại dự án này tăng khoảng 2 triệu đồng/m2, trong khi tại Dự án Thanh Hà Cienco5 Land cách đó không xa, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua lại với giá 16 - 17 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2 triệu đồng/m2 so với thời điều cuối 2014, đầu 2015.

Tại thị trường thứ cấp, giá nhà liền kề, biệt thự Hà Nội tăng trung bình khoảng 3% so với đầu tháng 6. Mức tăng giá hiện nay ghi nhận được ở hầu hết các quận, trong đó những quận có sự tăng giá lớn nhất là Hà Đông, Từ Liêm, Cầu Giấy, Hoài Đức với mức tăng 3 - 5%. Xem xét diễn biến tăng giá, một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4%-6%, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai. Hiện tượng giá tăng chủ yếu tại phân khúc cao cấp. Giá tăng tại các dự án quy mô lớn của chủ đầu tư có tên tuổi, cung cấp đầy đủ các tiện ích và hạng mục phụ trợ trong khu đô thị. 
 

Thực tế cho thấy, tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng đã có tác động tích cực đến diễn biến giá các dự án lân cận. Trong thời gian tới, cơ sở hạ tầng được dự kiến sẽ tiếp tục là yếu tố xúc tác để các dự án mới cũng như các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Hơn nữa, do thị trường đang trên đà hồi phục vững chắc cũng được dự báo sẽ ghi nhận thêm các dự án hạng sang và cao cấp, do các chủ đầu tư nắm bắt cơ hội thị trường.

Bên cạnh đó, xét trong dài hạn, với các quy định và luật lệ mới, thị trường dự kiến sẽ trở nên minh bạch hơn đối với các đối tượng tham gia. Với thị trường biệt thự, liền kề, xu hướng tăng giá thứ cấp vẫn tiếp tục được duy trì trong 4 quý vừa qua, kể từ quý III-2014. Tính đến ngày 8-7. hầu hết các quận đều ghi nhận mức tăng giá, đặc biệt là tại các quận Cầu Giấy, Hà Đông, Hoài Đức và Từ Liêm. Đáng chú ý là các quận này đều tập trung tại khu vực phía Tây và Tây Nam của Hà Nội, nơi mà các điều kiện về dân số cũng như cơ sở hạ tầng đang ngày càng được cải thiện.

Nhiều chuyên gia cho rằng, các căn nhà đã được hoàn thiện bên trong một khu đô thị xanh (diện tích cây xanh lớn) với đầy đủ cơ sở hạ tầng và tiện ích đang được ưa thích hơn so với các lô đất nền mặc dù các căn nhà này giá trị cao hơn.  Do phần đông người mua trong thời gian gần đây là những người mua để ở, do vậy họ quan tâm, chú trọng nhiều hơn vào cảnh quan nơi họ sinh sống cũng như các dịch vụ tiện ích mà họ sẽ được hưởng trong suốt quá trình sống tại đây. Hiểu được nhu cầu đang ngày càng tăng này, chủ đầu tư của nhiều dự án đã bắt đầu quan tâm xây dựng mới và thêm các dịch vụ tiện ích bên trong dự án của mình.

Những lỗ hổng pháp lý

Mặc dù thị trường khởi sắc, tuy nhiên, điều mà nhiều doanh nghiệp băn khoăn hiện nay là chưa có các văn bản hướng dẫn cụ thể về việc bán nhà cho người nước ngoài.

Đến nay, dự thảo các nghị định hướng dẫn thi hành hai luật chưa được ban hành. Đó là chưa kể theo các bản dự thảo gần đây nhất thì có vẻ như các quy định của nghị định còn chặt chẽ hơn cả luật. Với một khung pháp lý còn chưa hoàn chỉnh và không nhất quán, khó thể khẳng định về sự khởi sắc sôi động của thị trường BĐS trong thời gian sắp tới.

Về nguy cơ tăng trưởng nóng hay nói theo ngôn ngữ thị trường là một thời kỳ bong bóng mới của thị trường BĐS, nhiều chuyên gia đã tỏ ra lo ngại. Việc chủ trương tạo lập đồng bộ và vận hành thông suốt các loại hình thị trường, trong đó có thị trường BĐS là một chủ trương đúng đắn nhằm thúc đẩy cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Tuy nhiên, chưa có một quyết sách lớn nào để cụ thể hóa nội dung này. Bên cạnh đó, nợ xấu bất động sản vẫn là vấn đề quan ngại không chỉ của thị trường BĐS mà còn của cả nền kinh tế. Song, hiện vẫn chưa được xử lý rốt ráo. Hơn nữa, còn nhiều việc cần phải xử lý liên quan đến các tồn đọng của thị trường BĐS, nhất là trong mối quan hệ với hệ thống ngân hàng (hay nói khác đi, những khoản nợ xấu của hệ thống ngân hàng có nguồn gốc từ BĐS). Các thông tin về thực trạng nợ xấu có nguồn gốc BĐS và khả năng xử lý cũng như tình hình xử lý là những thông tin được che giấu, khó tiếp cận.

Các doanh nghiệp lại không làm chủ được thị trường, tham gia ồ ạt nhưng ít dám rút lui khi không phù hợp mà trông chờ vào Nhà nước cứu giúp. Thời gian gần đây, số doanh nghiệp BĐS được thành lập mới rất lớn, nhiều dự án được triển khai hoặc tái hoạt động, song năng lực trung bình của các doanh nghiệp đầu tư BĐS rất khiêm tốn. Nguồn vốn đầu tư BĐS vẫn chủ yếu phụ thuộc vào ngân hàng. Do phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay, nên ngành BĐS đã và đang phải chịu đựng những rủi ro lớn... Nếu không có sự kiểm soát thận trọng, kịch bản đổ vỡ có thể sẽ lặp lại.