Bỏ nhà phố ra vùng ven xây phòng trọ cho thuê

Bán căn nhà phố trong hẻm xe hơi tại quận 3, TP HCM được gần 4 tỷ đồng, anh Hào mua một mảnh đất ngoại ô cách đó gần 20 km xây dãy phòng trọ cho thuê để tích lũy tài sản và gia tăng thu nhập.

"Có thể với nhiều người, bán nhà phố gần khu trung tâm là dại, nhưng tôi cần tăng dòng tiền nên phải chuyển đổi để tìm kiếm cơ hội mới", anh Hào nói. Nhà đầu tư này cho hay, căn nhà phố nội đô trước đây chỉ có một công dụng là để ở, không thể cho thuê hay buôn bán gì thêm dù vị trí thuận tiện. Thế nhưng khi bán đi thu về nguồn tiền khá lớn, anh và gia đình giải quyết được nhiều bài toán tài chính cùng một lúc.

Đầu tiên anh chuyển đổi 3 tỷ đồng sang khu đất (2 tỷ đồng) và xây dãy nhà trọ cấp 4 ở quận Thủ Đức, giáp ranh với Bình Dương (một tỷ đồng). Dù vị trí khu đất xa nội đô nhưng địa bàn vùng ven này lại gần các khu công nghiệp nên đông khách thuê, giải quyết được nhu cầu khá bức bách của gia đình là gia tăng thu nhập hàng tháng.

Kế đến, số tiền còn lại gần một tỷ đồng anh vay thêm 300 triệu mua nhà phố giá rẻ ở quận 9, cách đó không xa để ổn định chỗ ở mới và tiện quản lý khu nhà trọ. Tiền thu được từ cho thuê nhà được dùng để trả lãi vay. Ngoài ra, với khu đất kèm dãy phòng cho thuê và căn nhà phố vùng ven vừa mua anh vẫn còn cơ hội nữa là tích lũy tài sản gắn liền với đất theo thời gian.

"Một khi dòng tiền cho thuê từ dãy nhà trọ ổn định, chúng tôi sẽ có điều kiện sửa sang hoặc nâng cấp căn nhà phố xây sẵn theo sở thích. Điều bất tiện duy nhất là phải di chuyển vào khu trung tâm khá xa, mất nhiều thời gian đi lại hơn", anh Hào chia sẻ.

Anh Nguyễn Bình ngụ quận 11, TP HCM có gần 10 năm sống bằng nghề buôn và cho thuê chung cư, đã bán 2 căn hộ cách sân bay 10 phút đi xe máy để mua đất quận 12 xây phòng trọ.
 

Xu hướng dịch chuyển vốn ra vùng ven xây nhà trọ cho thuê đang hình thành một thị trường sôi động. Ảnh: Lucas Nguyễn

Anh Bình kể, hai căn chung cư quận Tân Bình (giáp ranh Phú Nhuận) sau 5 năm cho thuê tăng giá nhẹ nhờ vị trí thuận tiện. Thời gian anh bán đi là cuối năm 2014, thị trường chung cư đang ấm lại giúp anh thu về hơn 4,2 tỷ đồng.

Dùng toàn bộ số vốn này đầu tư khu đất gần 500 m2 ở quận 12, anh Bình thế chấp sổ đỏ để vay thêm tiền xây 25 phòng trọ. Mỗi phòng rộng 15 m2, có lối đi khá rộng rãi ở quận 12 nhanh chóng được thị trường chấp nhận. "Nhờ giáp ranh với quận đông dân nhập cư là Gò Vấp và khá gần khu công nghiệp Tân Bình nên gần 3 tháng thử nghiệm kênh đầu tư, khách thuê khá ổn định", anh Bình cho hay.

Tuy nhiên, nhà đầu tư này phân tích, nếu so sánh giữa cho thuê căn hộ chung cư với cho thuê nhà trọ thì chung cư là kênh đầu tư nhàn hạ, nhẹ nhàng và dễ dàng hơn rất nhiều. Trong khi đó, kinh doanh phòng trọ phải hao tốn tâm sức và theo sát địa bàn, lại chỉ là thu tiền lẻ. "Ưu diểm của kênh đầu tư phòng trọ là tích lũy được khu đất, xem như đây là một kênh trú ẩn khá an toàn, còn doanh thu hàng tháng chỉ ổn định chứ không quá", anh Bình nhận xét.

Trong khi đó, chị Ngọt ngụ quận Bình Thạnh đã mua một mảnh đất hơn 200 m2 gần khu Cá Sấu Hoa Cà, Thủ Đức và bỏ trống từ năm 2009, đầu năm nay cũng thử nghiệm xây 10 phòng cho thuê.

"5 năm trước thị trường địa ốc rất khó khăn, thương lượng được giá rẻ nên tôi mua làm của để dành. Hiện khu này đang sốt nhà cho thuê, tôi xây phòng trọ để gia tăng giá trị tài sản", chị Ngọt giải thích. Hiện mỗi tháng thu 10 triệu đồng tiền cho thuê phòng trọ, nhà đầu tư này cho hay chỉ là bạc lẻ so với tiền tỷ bỏ ra nhưng bù lại tài sản này giúp chị an tâm vì giá trị sẽ tăng lên trong tương lai.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ Bất động sản Eximland Trần Thị Cẩm Tú nhận xét, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven TP HCM săn đất lẻ tại quận 8, 9, 12, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn để xây nhà trọ cho thuê không phải là mới. Thế nhưng, kiểu đầu tư này đang có xu hướng hình thành một thị trường sôi động trong vòng 6-18 tháng qua, xuất hiện ở những khu vực gần trường đại học, khu chế xuất, khu công nghiệp, nhà xưởng...

Bà Tú phân tích, với dòng tiền nhàn rỗi vài tỷ đồng, các nhà đầu tư đã có thể thử nghiệm mô hình này ở quy mô nhỏ hoặc trung bình. Sau khi mua đất có pháp lý đầy đủ, từ sổ đỏ của khu đất có thể thế chấp vay vốn xây nhà. Doanh thu từ tiền thuê nhà có thể trả góp dần cho dãy nhà trọ.

Đây là kiểu tích lũy tài sản điển hình đồng thời cũng là kênh trú ẩn an toàn có thể tránh được trượt giá, chống lạm phát và "sống khỏe" ngay cả trong tình huống thị trường địa ốc rơi vào khó khăn. Tuy chỉ thu bạc lẻ hàng tháng và phức tạp ở khâu quản lý nhưng ưu điểm là tính ổn định cao, hoàn toàn có thể kỳ vọng kịch bản kiến tha lâu đầy tổ. Bà Tú đánh giá, cách đầu tư này góp phần làm đa dạng các kênh bất động sản tiêu dùng, giúp nâng hiệu quả sử dụng đất nhưng cần được quản lý chặt chẽ để đảm bảo an ninh trật tự khu vực.

Tuy nhiên, theo nữ chuyên gia này, điểm yếu của kênh đầu tư là không thể lướt sóng, không thể kỳ vọng ăn sổi (kiếm lời nhanh), cũng không có doanh thu đột biến và đặc biệt chôn vốn rất lâu. "Để hoàn vốn và có lợi nhuận, nhà đầu tư phải kiên trì theo đuổi mô hình này 5-10 năm. Nếu bỏ dở giữa chừng thì giá trị tài sản vẫn ổn định nhưng công trình đầu tư trên đất chưa kịp hoàn vốn", bà nói.