Không được có “vệt mờ” xung quanh giá bất động sản

Báo Hải quan phỏng vấn ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam.

* Dù niềm tin của khách hàng đã quay trở lại, song vẫn còn tâm lý hoài nghi về những  thông tin về giá, về nhu cầu tại từng phân khúc trên thị trường BĐS liệu có đáng tin cậy không. Ông bình luận gì về  điều này?

Trong tình hình hiện nay, vấn đề tiếp cận thông tin và lựa chọn thông tin đòi hỏi khách hàng phải thông minh hơn. Chúng ta đang sống trong một thế giới thông tin, có thông tin thật và có những thông tin chưa thật. Mỗi một thông tin có mục đích khác nhau, khách hàng phải có sự lựa chọn và thẩm định thông tin, nhưng họ không có đủ kỹ năng để tiếp nhận các thông tin ở lĩnh vực mà mình không nắm rõ, nên cần có tư vấn. Tôi khuyến cáo người tiêu dùng trước khi có quyết định mua BĐS cần tư vấn bởi các cơ quan pháp lý, cơ quan chuyên môn, để xem tiêu chuẩn pháp lý của sản phẩm đó có đảm bảo hay không, vì đôi khi giá rất tốt nhưng tính pháp lý còn thiếu còn tiềm ẩn rủi ro với người tiêu dùng.

Trong thế giới thông tin hiện nay, thông tin tạo ra sự kích động là yếu tố tâm lý đang được các nhà kinh doanh tận dụng khai thác triệt để. Ví dụ, tình trạng khan hiếm nhưng là khan hiếm giả tạo, tình trạng sốt nóng cũng là giả tạo, do cách bán hàng của người bán để tạo ra sức thu hút, nhịp điệu của thị trường. Thông tin khan hiếm, sốt nóng giả tạo này pháp luật không kết tội, vấn đề là những thông tin liên quan đến giao dịch cụ thể phải chính xác hoàn toàn.

* Thưa ông, vậy người tiêu dùng có thể tiếp cận thông tin chính xác về giá BĐS ở đâu?

Tốt nhất khách hàng nên gặp trực tiếp chủ đầu tư, nếu người môi giới bưng bít thông tin liên quan đến chủ đầu tư thì không nên tin tưởng. Đương nhiên trong quá trình quảng bá sản phẩm, chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch, họ có quyền phô trương hình ảnh, quảng cáo cho sản phẩm, nhưng giá thì không có quyền có bất cứ một “vệt mờ” nào xung quanh nó, vì nó luôn phải trung thực. Nếu phát hiện họ công bố giá sai với giá của bên bán thì khách hàng có thể phản ánh với cơ quan chức năng.

Về giá, cơ quan quản lý giá, quản lý thị trường BĐS và các dự án nhà ở ở các địa phương là Sở Xây dựng, họ sẽ nắm được giá thật của nhà ở, hoặc các Trung tâm tư vấn đầu tư, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Người tiêu dùng không nên chỉ nghe theo lời người nọ người kia, kể cả đó là những người thân cận với mình, mà cần phải sàng lọc thông tin một cách khách quan, phải có kỹ năng để có quyết định đúng.
 

Cần quản lý tốt thông tin do các chủ đầu tư, các sàn giao dịch cung cấp . Ảnh: S.T.

* Ông có nói đến việc muốn có thông tin chính xác về giá thì khách hàng nên tìm đến chủ đầu tư, nhưng không loại trừ trường hợp chủ đầu tư và sàn giao dịch bắt tay để tăng giá BĐS. Với trường hợp này thì việc tìm đến chủ đầu tư liệu có khả thi?

Tôi cho rằng đây chỉ là suy luận, không đủ sức thuyết phục, vì chủ đầu tư không dại gì làm chuyện đó. Nếu chủ đầu tư định nâng giá, họ phải chịu trách nhiệm về giá nâng, vì nó liên quan đến đầu ra, uy tín, trách nhiệm, hình ảnh của chủ đầu tư. Hơn nữa, nếu chủ đầu tư để sàn giao dịch lợi dụng để nâng giá thì người bị hại trước hết là chủ đầu tư. Theo tôi, về hình thức thì có thể, nhưng bản chất thì không thể có chuyện đó, theo logic của kinh tế học thì không cho phép chủ đầu tư quyết định như vậy, vì không có lợi cho họ. Do đó không nên sợ chuyện thông đồng nâng giá, nếu cần nâng thì chủ đầu tư sẽ tự nâng mà không cần thông đồng với ai, vì họ có quyền nâng, vấn đề là có bán được không.

* Thời gian gần đây báo chí đã phản ánh tình trạng nhiều sàn đứng ra độc quyền bán dự án, có trường hợp giá chênh từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng. Thông tư về cấp chứng chỉ hành nghề và hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam liệu có thể hạn chế được tình trạng chênh giá tại các dự án không?

Nhà môi giới công khai cả phần chênh vì chúng ta chưa có quy định cứng về việc phí môi giới được hưởng là bao nhiêu và nếu vượt mức phí đó là phá giá thị trường. Trong hợp đồng của nhà môi giới với chủ đầu tư phải làm rõ điều này, nhà môi giới có quyền nâng đến mức nào, chiết khấu là bao nhiêu thì mới bảo đảm được giá trị của sản phẩm. Bản thân các chủ đầu tư phải có biện pháp để ngăn chặn. Còn về quản lý Nhà nước, chúng ta chưa có quy định nên chưa có đơn vị quản lý thị trường để đi kiểm tra, xử phạt những trường hợp này và đây là hạn chế trong quy định hiện nay cần được làm rõ.

Việc công khai chênh lệch giá ở các điểm nóng có hai tác dụng trái ngược nhau. Một là công khai để khách hàng biết giá để mua bán, nhưng mức chênh nếu vượt ra ngoài mức chuẩn hoặc mức chung của xã hội sẽ phản tác dụng, ảnh hưởng đến tiêu thụ sản phẩm. Tôi cho rằng điều này không phổ biến nhưng cần có những quy định để ngăn chặn và trước khi có những quy định ngăn chặn thì dư luận xã hội phải phản đối mạnh mẽ để có môi trường mua bán lành mạnh hơn.

* Trân trọng cảm ơn ông!
 

Ông Trần Đức Diễn, Chủ tịch HĐQT Sàn giao dịch BĐS Maxland: Nhà môi giới chỉ là trung gian

Dưới góc độ của nhà môi giới, tôi cho rằng việc đẩy giá lên cao là do các nhà đầu tư thứ cấp (để ăn chênh) hoặc do chủ đầu tư nâng giá, hoàn toàn không do nhà môi giới, vì bản thân nhà môi giới không có hoạt động đầu tư, họ chỉ là trung gian, làm dịch vụ và nhận tiền dịch vụ. Còn nếu trường hợp nhà môi giới mua sản phẩm, sau đó bán lại thì họ hoạt động không phải với tư cách nhà môi giới mà là với tư cách nhà đầu tư thứ cấp.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế: Môi giới nếu bị lạm dụng sẽ gây méo mó thị trường

Bên cạnh những mặt tích cực thì mặt trái của hoạt động môi giới là gây ra phí bổ sung, thậm chí nếu bị lạm dụng có thể gây ra lừa đảo, các cơn bùng nổ theo kiểu đầu cơ, làm méo mó thị trường. Điều này cần đưa vào quy chế, điều lệ, quy định hoạt động và có sự kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan chức năng cũng như của Hội Môi giới để Hội tự khẳng định mình và đến được với người tiêu dùng cũng như các chủ đầu tư. Nếu không làm được điều đó Hội Môi giới sẽ tự loại bỏ mình.

ThS. Hoàng Minh Ngọc, Tổng giám đốc CTCP Tư vấn quản lý Bất động sản Tràng An: Khó tìm thông tin từ chủ đầu tư

Hiện nay việc bán nhà không bắt buộc phải qua sàn nên chủ đầu tư phân phối sản phẩm, hoặc họ giao cho các sàn BĐS. Thông tin về giá cả, sản phẩm sẽ được công bố trên trang web chính thức của công ty, vì thế người mua nên vào trang web, hoặc gặp trực tiếp chủ đầu tư. Nhưng hiện nay trang web chính thức của chủ đầu tư không được làm SEO (phương pháp tối ưu hóa công cụ tìm kiếm), nên thường không được lên thứ hạng cao trên google, trong khi các trang web môi giới người ta đẩy mạnh SEO, nên họ thường lên trang trước. Do đó, khi tra tìm chủ đầu tư qua google thì sẽ hay bị đọc nhầm vào trang của nhà môi giới mà khách hàng nhiều khi không phân biệt được đâu là trang thật của chủ đầu tư, bởi nhà môi giới vẫn thường ghi là phòng kinh doanh của chủ đầu tư, phụ trách kinh doanh của chủ đầu tư, hotline... vì vậy tốt nhất đến trực tiếp văn phòng của chủ đầu tư để có thông tin chính xác.

Việc một số trang web rao bán sản phẩm với giá thấp hoặc thấp hơn cả giá của chủ đầu tư, sau đó báo hết hàng và tư vấn mua căn giá cao, đây là chiêu câu khách của nhà môi giới, chủ yếu của các chủ đầu tư nhỏ.