Đất trang trại: "Đánh bắt xa bờ"

Trong các hạng mục đầu tư địa ốc chính, BĐS trang trại (đất nông nghiệp, lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng…) đã có thời gian bị lãng quên bởi sự lấn át của phần còn lại, thanh khoản – dòng tiền thị trường sụt giảm nghiêm trọng. Năm 2015, khi cả tâm lý khách hàng và các nguồn tài chính giá rẻ, ưu đãi tìm về ngành BĐS, những kế hoạch kinh doanh sinh lời "làm sống lại" phân khúc đặc thù này.

Hà Nội từng không thiếu vùng "đất lành" cho nhà đầu tư ưa sản phẩm BĐS trang trại: Mê Linh, Sóc Sơn, Xuân Mai, Đông Anh, Hoài Đức, Trôi… Tuy nhiên, do yếu tố hạ tầng lẫn giá đất gia tăng, nhiều cá nhân đã mở rộng tìm kiếm ra bán kính 20-30km.

Ít vốn cũng cần chuyên nghiệp

Dù dưới hình thức đầu tư để tự hưởng thụ, hoặc khai thác kinh doanh (khi có cơ hội), mô hình trang trại vẫn đòi hỏi chủ đầu tư phải tính toán kỹ phương án kinh tế lẫn yếu tố thời gian – kỹ thuật chăm sóc nếu không muốn "đứt gánh giữa đường".

Cuối 2013 đầu 2014, ba gia đình sinh sống tại một khu chung cư thuộc trung tâm quận Đống Đa góp vốn được 1,5 tỷ đồng với dự định tìm đất xây nhà vườn hoặc trang trại.

Nguồn cung khi đó rất nhiều và đa dạng về diện tích, giá cả, vị trí. Từ những mảnh đất đẹp, vuông vắn ở Sơn Tây, Ba Vì có giá 1-3 triệu đồng/m2, tới vô số ô đất ở sát Thạch Thất, Kim Bài…chỉ vài trăm nghìn đồng/m2. Cuối cùng, họ "chấm" một mảnh đẹp nhất, rộng ở Ba Vì với bản hợp đồng mua bán viết tay có giá hơn 1 tỷ đồng.

Với số vốn còn lại chưa đầy 300 triệu đồng, bài toán trang trại "vừa hưởng thụ, vừa kinh doanh" đã bị tắc. "Chi phí sắm sửa giống cây trồng, vật nuôi cộng thêm thuê người chăm sóc đã khiến chúng tôi ngã ngửa. Tính mãi, cuối cùng đành rao bán rẻ khu đất để thu hồi vốn. Như gia đình tôi, lỗ mất 200 triệu đồng chỉ sau 5 tháng là may mắn rồi …" – anh Sinh than vãn.
 

(Ảnh minh họa)

Đầu tư trang trại theo mô hình "Vườn – ao – chuồng" hoàn toàn không đơn giản như nhiều nhà đầu tư nghiệp dư lầm tưởng. Lý do, ngoài công đoạn thuê đất – mua đất, chuẩn bị đường sá, hạ tầng điện nước, trang trại nghỉ dưỡng thuần túy hoặc đính kèm hạng mục chăn nuôi đều đòi hỏi sự hiểu biết nhất định về khoa học nông nghiệp.

Ngay cả khi "phó mặc" cho nhân công chăm sóc, chủ nhân cũng phải nắm được cơ bản về hạng mục nghỉ dưỡng, hoặc cây trồng – vật nuôi sẽ phát triển chăm sóc để tránh thiệt hại không đáng có…

Còn nhớ, cách đây chưa lâu, người viết tới Mê Linh và được một ông chủ đàn bò gần 30 con chia sẻ kinh nghiệm xương máu: "Chủ yếu là nhờ người thân coi sóc giùm mình thôi anh ạ. Chứ để đây, đàn bò trị giá hàng trăm triệu đồng không được ăn cỏ chất lượng tốt, nước đảm bảo vệ sinh thì sớm muộn cũng giảm cân, mắc bệnh".

Không phải ngẫu nhiên, một số địa phương còn nặng về phát triển nông nghiệp (hoặc chưa được đô thị hóa hoàn toàn) cách Thủ đô chừng 20-30km đón nhận ngày càng nhiều lời đề nghị hợp tác sản xuất, đầu tư vào đất trang trại của cá nhân sinh sống ở Hà Nội.

Cái giá của đi xa

Tìm hiểu qua anh Hùng, một người sinh ra và lớn lên ở Ân Thi (Hưng Yên) hiện đang làm việc ổn định tại quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) mới biết lý do khách quan. Với lợi thế là những vùng chuyên canh cây nông nghiệp, ăn quả hay làng nghề truyền thống, các vùng đất như Yên Mỹ, Bần, Yên Nhân được nhà đầu tư "để mắt" hơn cả nhằm tận dụng kinh nghiệm sản xuất của nhân công tại chỗ lẫn giá trị đất rẻ hơn hẳn vùng Thủ đô.

Dẫn chứng thực tế, nhiều mảnh đất ruộng rộng ngót một ha ở Yên Mỹ đã được cho thuê với giá 11-13 triệu đồng/ha. Cộng thêm chi phí thuê lao động chăm sóc, khai khẩn khoảng 3,4 triệu đồng/người/tháng (kèm theo ăn chia sản lượng thu hoạch cây trồng, vật nuôi)… là phương án được coi là an toàn, hợp lý cho nhiều cá nhân sinh sống ở Hà Nội nhưng ấp ủ giấc mơ ông chủ trang trại. Đặc biệt, những gia đình đang an cư tại địa bàn Việt Hưng (quận Long Biên), Gia Thụy, Cầu Đuống đã chủ động hiện thực hóa kế hoạch xây trang trại tại Hưng Yên từ đầu năm nay – thời điểm đất đai vùng ngoại vi trung tâm Thủ đô có dấu hiệu nhích nhẹ.

Cũng như vậy, Đại Lải (Vĩnh Phúc), Quang Minh, Chương Mỹ (đoạn gần Lương Sơn – Hòa Bình) lần lượt chứng kiến nhiều hecta đất thổ cư, đất nông nghiệp được sang tên chủ mới. Sức hút của hoạt động đầu tư đặc thù này còn lan tới cả một vài khu vực của Hải Dương.

Tìm hiểu từ một người chuyên môi giới đất trang trại tại địa bàn các tỉnh ven Hà Nội, những mảnh đất rộng hàng hecta, kèm theo diện tích mặt nước lớn đang cho thuê, khai thác sản xuất (chăn nuôi, trồng trọt) trở nên "đắt khách" nhiều tháng nay.

Đất thuê 30-50 năm, cách Hà Nội 40-50km (Bình Giang, Hải Dương), nhưng gần trục lộ giao thông liên xã, đường lớn, không bị độ dốc cao, luôn ở trạng thái không có "hàng" để khớp giao dịch.