Bán nhà, đất lỗ: Có phải nộp thuế?

Nếu Nghị định 65/2013 đưa ra hai cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản thì Nghị định 12/2015 chỉ quy định một cách tính duy nhất.

Vướng mắc về việc thực hiện thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng nhà, đất lại lần nữa bộc lộ trong một vụ kiện tại quận Tân Bình, TP.HCM.

Dựa vào hai hợp đồng mua bán nhà, đất được công chứng ghi rõ giá mua (giá vốn) cao hơn giá bán, người bán (lỗ) muốn được áp dụng mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế (chênh lệch giữa giá chuyển nhượng với giá vốn và chi phí liên quan) để không phải nộp thuế. Song Chi cục Thuế quận Tân Bình lại buộc đóng 2% trên giá bán nên người này đã khởi kiện. Cho rằng Chi cục Thuế quận thu đúng nên TAND quận Tân Bình đã xử cho nguyên đơn thua kiện. Ngược lại, TAND TP.HCM đã xử Chi cục Thuế thua kiện. Vậy pháp luật thuế quy định thế nào về việc này mà lại có hai cách thực hiện hoàn toàn khác nhau?

Luật gia Nguyễn Thái Sơn, Giám đốc Công ty Tư vấn thuế Sài Gòn, phân tích: Căn cứ vào thông báo nộp thuế TNCN ngày 1-10-2014 của Chi cục Thuế quận Tân Bình thì vụ việc trên được điều chỉnh bởi Nghị định 65/2013. Điều 22 nghị định này quy định: “Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng”. Thế nhưng thế nào là có hồ sơ xác định giá vốn thì các quy định lại không thống nhất dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau mà vụ án trên là một đơn cử.
 

Làm thủ tục công chứng mua bán nhà, đất tại Phòng Công chứng số 1, TP.HCM. Ảnh: HTD

Cách nào xác định giá vốn?

* Theo Nghị định 65/2013 thì giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất được công chứng có xác định giá mua bán giữa các cá nhân với nhau thì có gì mà phải băn khoăn, thưa ông?

+ Luật gia Nguyễn Thái Sơn: Với Điều 19 Nghị định 65/2013 thì có thể hiểu giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm bán (nhưng không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định); giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua.

Tuy nhiên, Công văn 16686/BTC-TCT ngày 2-12-2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết: “…2.2. Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới dạng mua và bán bất động sản đều thực hiện bằng hợp đồng mua-bán bất động sản có chứng nhận của cơ quan công chứng, không có cơ sở để xác định giá vốn làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế (do không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp) thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng”.

Do đó trong vụ kiện nói trên, cách tính thuế của Chi cục Thuế quận Tân Bình không sai, vì đã thực hiện theo đúng hướng dẫn của Bộ Tài chính. Tòa án sơ thẩm chấp nhận công văn hướng dẫn của Bộ Tài chính có giá trị pháp lý nên xử Chi cục Thuế quận Tân Bình thắng kiện. Tuy nhiên, tòa phúc thẩm áp dụng đúng quy định của Nghị định 65/2013, chỉ đòi hỏi người nộp thuế có hợp đồng mua-bán có chứng nhận của cơ quan công chứng là đủ nên người nộp thuế thắng kiện.

Chỉ còn một thuế suất

* Cách tính 2% của Chi cục Thuế quận Tân Bình cũng là cách tính của nhiều chi cục thuế trong các trường hợp tương tự. Chẳng lẽ công văn của Tổng cục Thuế lại có giá trị cao hơn nghị định của Chính phủ và việc bị tòa xử thua kiện như thế không làm cho các cơ quan thuế “tỉnh ngộ”?

+ Rất may là những quy định khác biệt gây khó khăn cho việc thu thuế như trên đã được Nghị định 12/2015 (sửa đổi, bổ sung các nghị định về thuế, trong đó có Nghị định 65/2013 về thuế TNCN) khắc phục. Theo nghị định này thì thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Như vậy, kể từ ngày 1-1-2015 (thời điểm Nghị định 12/2015 có hiệu lực), cơ quan thuế không còn quan tâm đến giá vốn và chi phí mua bất động sản của người nộp thuế. Việc chuyển nhượng (mua-bán) bất động sản đó có lỗ cũng phải nộp thuế TNCN theo cách 2%.

* Nhiều người còn thắc mắc nếu nộp trễ so với thời hạn ghi trong thông báo nộp thuế thì có bị phạt hay không, mức phạt là bao nhiêu?

+ Nghị định 12/2015 quy định rõ thời điểm kê khai thuế đối với chuyển nhượng bất động sản được xác định là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Việc chậm nộp thuế so với thời hạn ghi trong thông báo nộp thuế sẽ bị tính thêm tiền chậm nộp, theo mức 0,05%/mỗi ngày chậm nộp, tính trên số thuế phải nộp.

* Xin cám ơn ông.
 

Tính lại giá nếu hợp đồng ghi thấp

Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

(Theo Nghị định 12/2015 của Chính phủ)